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房市无泡沫,房价不再高  

2011-07-05 20:51:00|  分类: 房地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房市无泡沫,房价不再高

        --------看豪宅与普通商品房及保障性住房不同市场状态的启示

 

     豪宅与普通商品房及保障性住房的市场表现不同,只要客观看待不同市场供需,价格是不是高、市场是否有泡沫这些问题孰是孰非一目了然。搞清楚这些基本的住房供需的状态,及其市场的生态状态,就会知道争论房市有没有泡沫,房价是不是高已经没有意义。事实胜于雄辩,再有雄辩不符合市场实际也是谬论。

     豪宅的价格有独立性,豪宅的供给有针对性。所谓豪宅就是高档住宅,高档住宅的供给量一定在商品房供给总量之中占比小,价格一定高于普通住宅,这个细分市场上没有泡沫。理由:之一,豪宅面对的供给对象不是人们理解的“刚性需求”,而是已经拥有住房的群体中追求享受性需求的群体;之二,豪宅是高档消费、拥有豪宅显示业主拥有财富或者拥有显贵的身份;之三,豪宅是业主拥有普通住宅或高档住宅以后的“升级版”;之四,供给方根据市场需求提供的豪宅有明显的针对性,无论质量、环境、价格都高于大众的企望,豪宅的出现不是大众需求而是特殊需求。因此,通过市场检验的豪宅市场供需状态及其交易价格不会影响大众需求的市场。

    普通商品房的价格一路走来,一直是“高价”,一直是在一小部分人买得起一大部分人买不起的市场状态下快速发展,每个时期的高房价解决不同时期一小部分住房需求者,多年的“一小部分”累加成了75--85%的多数城镇居民已经拥有自己产权的住房。昔日每个年头“高价房”被经济的发展逐渐消化成今日的“低价房”,由于市场的惯性高房价依然坚挺以满足有支付能力的“刚性需求”。如果限购、限贷及保障性住房收购政策、配建政策到位,我们会看到,真正意义的高价房供给量与有支付能力的住房刚性需求者一定会通过市场博弈形成市场的真实价格的价格。限购、限贷及保障性住房收购政策、配建政策恰恰是“去泡沫化”的有力措施。目前,普通商品房虽然处在“高位”但依然是真实市场公平交易的体现。有“去泡沫化”的有力措施作保障,商品房市场不会有泡沫,也不会有所谓“拐点”和“降50%”的非常的市场危机、

    保障性住房建设大大改善了市场供应结构,保障性住房的市场是政策培育的新市场,是对冲畸形住房市场化阶段的副作用,是对市场有效供给的失灵部分的矫正。保障性住房建设是一种新供给,有商品房以来,在城镇总供需中累加成75--85%的多数城镇居民拥有住房的基础上,对未满足需求中多数的一种针对性极强“供给”。这种供给有政策保证、有多渠道融资资金的举措、有土地供给政策的“绿色通道”,这种保障性住房的新供给对冲了老百姓超支付能力购“高价房”可能,回避了“美国老太太”一生负债的可能,也回避了万一遇到美国式的“金融危机”给“中国老太太”学“美国老太太”造成“偿债”的危机。所以,我们的房地产市场不可能有所谓的专家看到的市场“泡沫”和“高房价”危机。

    现在依然有很多专家看到局部市场,担忧全局市场有泡沫,认定已经存在的交易价格是“高房价”,这种担忧在房地产市场调控之前是必要的,现在依然坚持“泡沫论”、“危机论”、“降价论”是多虑、多疑、多余的。市场实况告诉我们,参与市场的供需双方是最有发言权,一旦合理的市场供需结构形成市场的新格局,所有主张市场“泡沫破灭论”“房价大跌论”都会显得苍白无力。

    通过主张市场“泡沫破灭论”“房价大跌论”来指责开发商并鼓动未满足需求与开发商对立,都是不可取的,所有的高房价都是供需双方一致行动的结果。相信豪宅与普通商品房及保障性住房不同群体的供需者“组团”形成的房价都是合理的,只要市场结构合理房市无泡沫,房价也不再有高低之争。

     

 

我对市场看法的博文: 房市无泡沫,房价不再高 - 飞鹰 - 飞鹰的博客

    分层消费才是房市的关键问题

    供需平衡时房价不再是问题

    房地产市场有“高温区”与“低温区” 

    政策不会引发全国性降价潮  

    价格体系稳定房地产市场也会稳定  

      中国房地产不会发生泡沫破裂

   

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