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2011下半年楼市稳定购买者将增多  

2011-07-14 21:41:00|  分类: 房地产市场预测 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2011下半年楼市稳定购房者将增多

 

    2011楼市已经运行过半,上半年楼市经受了政策洗礼,频频的调控政策正从一线城市既高温区扩散到即将升温的二三线城市。基于上半年的政策环境、经济环境和市场环境,判断下半年的楼市风云,我们可以得出2011下半年楼市稳定购买者将增多。

    理由之一,一线城市的市场调控政策已经显现威力并进入稳定期。由于投资或游资的转移,二三项城市的房地产市场正以一线城市为标杆逐渐升温,由市场失衡状态向市场平衡状态接近。如果从地区市场来看,住宅购买力依然强劲,保障性住房供应体系没有建立起来、保障性住房建设“春风”没有吹到的城市,“憋不住”的需求依然会推动需求量增长。

    理由之二,巨大的财政收入支撑着房地产市场不降温,不断调控的房地产政策又控制着房地产市场不过热,两个方向的“市场外力”对冲市场的内生力量,而不断增长的租金水平又提示市场过力的打压市场,不但影响商品房的供给量更影响需求的注意力转移到租赁市场。租赁市场的火爆说明缩量的商品房供给的高房价与住房需求者低收入的差距巨大。据报道“截止6月底,全国保障性住房新开工超过500万套,超过全年目标任务的50%。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。”但是,一些城市房价依然上涨,更说明巨大的财政收入不仅反映政府收入,更反映国民收入也在增长,增长的部分也会影响到房地产市场的“低温区”。租金上涨与房价上涨的行情是市场寻找与部分需求相适应的平衡点。

    收入增长与收入的分配不均衡,必然使巨大的“资金流”流向政策导向或调控政策弱化的区域,总体房价不但不会下跌还会上涨,以消化经济增长和通胀带来的压力,从而保证新增供给与潜在需求的平衡。

    理由之三,上半年,全国财政的住房保障支出1188.75亿元,增长76.6%。但是资金投入的不均衡市况,民间资本依然主导保障性住房建设之外的“空白区”房价,就全国市场来说,市场的补充作用或局部的主导作用依然推动住房价格上涨。

    理由之四,国家统计局发布,上半年国内生产总值(GDP)204459亿元,同比增长9.6%;居民消费价格(CPI)同比增长5.4%,6月PPI同比增幅7.1% 环比与上月持平;上半年,全国房地产开发投资26250亿元,同比增长32.9%。一系列的相关的新数据呈增长态势,特别是CPI和PPI都维持在高水平上,如果唯独依据政策调控的因素就判断全国的房价下降是没有道理的。宏观经济的多角度的数据及数据与数据之间的影响和作用的关系,都不支持房价下跌,而强有力的政策调控却为楼市稳定及购买者增多提供了保证。

   理由之五,国务院12日常务会议研究部署继续加强调控工作,称已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。虽然执行限购的城市很可能扩大到全国大部分城市,但是市场扩张的能力会更大;只要有不限购的地方,市场的动力就会激活新的供需及新的房地产投资和投资行为,投机投资需求不会消失在没有限购的市场。只要市场存在投机投资需求的“发酵”作用就会刺激价格上涨。对冲打压或调控政策带来的市场尴尬现象。

    笔者赞同政策洗礼房地产市场,同时也应该看到限购政策毕竟不是法律,不可能实行限购政策的“全覆盖”。恰恰相反限购政策促进了限购政策影响之外地区的房地产市场发育和成熟。由此看来,未成熟地区住房的商品化进程也会加快,其价格无疑也会上涨。如果按照人们常用的“平均价”同比衡量,房价也不会大跌。

    调控市场必然达到稳定市场效果,而市场的不均衡性特点,又告诉市场,限购政策不可能“一刀切”式的全覆盖,限购政策为有效需求创造政策环境的同时,也保证了全国总体房价稳定或销售量增长。

    2011下半年楼市稳定了,宏观经济继续向好,购买者一定会增多,购买者增多价格不涨反而下跌岂不是市场的怪事?!

 

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