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飞鹰的博客

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日志

 
 

增加供给市场才稳定健康  

2011-04-05 11:53:00|  分类: 房地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                            增加供给市场才稳定和健康

 

  

     房价上涨是市场因素和需求心理主导的结果,这是市场的内在因素或内部环境。政策调整、城市化进程培育并创造了房地产市场,这是房地产市场的外部因素,是主导房地产市场趋势的大环境。现在大环境以稳定房地产市场为主导,满足有效需求、创造稳定房价的宏观市场环境已经确定。稳定房价是今年最重要的市场环境,房价上涨减慢是市场主要特征。一个时期增加供给比探讨任何高房价问题都重要。
    实现对需求者稳定供给是房地产的关键问题。不管什么政策或不管怎么进行市场炒作最终都要回到供需这个根本问题上来。只有稳定的供给才会有稳定的需求。打压房价是“倒插笔”具有临时性,房价是市场交易的结果,不是市场的源头,供给才是房地产市场的关节点。供给方式影响市场气氛而不影响交易方式 不管是商品房还是保障性住房都是一种或明或隐的交易方式,房价只是交易的一种符号。
    实现对需求者稳定供给,具备稳定交易的宏观货币条件,形成稳定市场的保障性住房供应体系,这些条件具备了房价上涨或稳定,这时候价格才是市场供给的真实信号。现在不是从价格角度解决民生问题,而是通过体系建设培育新的供给保障体系,健全的供应体系的市场保障、政策保障和需求支撑,有了x系统保障从源头上真正有利于市场健康发展。
   “平稳换挡”是我的主张,换挡就是市场的外力使然,是一种科学的市场动态。如果从市场内在因素调控市场,结果是让市场紊乱或畸形,这种短期短目光的措施就是人们普遍说的打压房价、打压供给、打压需求,而这种直接打压房地产产业,会带来更激烈的后果,如同雨雪天“急刹车”,造成极速非正常掉头转向,可能给车上人造成恐慌。只有“点刹”,“减速”,“换挡”、“控制方向”......房地产经济才能转危为安。
    “换挡”是为了保障稳定前进,限购、限贷、限投资、限投机......都是暂时的稳定措施。如果政策调整、城市化进程培育并创造了房地产市场,法律体系保障了市场运行,高房价、低房价将不再是人们焦虑的问题。我曾经说过:“很多人认为调控是为了打压房市,这是错误的理念。很多人认为调控就是抑制高房价,这也是天真的看法。最近频出的调控措施,是调整房地产市场交易过程的“市场失灵部位”,房地产市场有其推动社会进步、推动经济纵深发展的巨大作用这不能否定。”现在房地产市场非专业人士太多,他们所反映的是社会心理,而不是市场的本质。市场的本质不是房价,而是供需及供需方式。
    我认为:“ 在商品住宅市场发育、成长过程,伴随着货币市场刺激的长期高速经济增长,具有反应供需信号的房价逐渐脱离有效需求的‘反应功能’成为投资投机行为的信号,房价发出的不再是简单的供求信号,商品住宅的房价成了供需内涵变化和人心浮动的反映。”事实上,房价已经成为有效需求、投资需求、投机需求的综合反映信号,应该说打压房价是万万办不到的,而使供需方式加以改变才是调控的基点
    改变了供需方式和供需规则,房地产市场稳定,房价就稳定,这是正向调控的可预期结果。而打压房价是反动的举措,这种“反动而为”其效果是暂时的、表面的,是反向调控的可预期结果。加大供给以满足未满足的需求是走向供需平衡的必要措施。如果把土地供给、货币供给、住房供给、政策保障、规则制定组合成综合措施,需求必然有序,交易必然“全覆盖”。
    在高房价问题上打转转、做文章没有任何解决供需矛盾的实际意义。房地产发展的问题不是商业道德出问题、不是高房价惹的祸、不是开发商唯利是图,而是土地及住宅供应方式和供给规则出了问题。市场有问题为舆论炒作、非市场人士捞名声提供了“温床”。而问题的实质被一片哗然的舆论掩盖了。
     2010年是房地产市场转折的一年,是平稳换挡的一年。既然换挡就必然“轰油门”,房价上涨也是必然。今年是房地产市场的发展速度渐进正常速度的开启年,供需矛盾趋缓的一年,从“反动”的角度看高房价,不如从正向看供需调控的预期效果。
    当市场分歧缩小的时候,市场对高房价的争论才会大白天下,人们会看到引发高房价争论只是一种“演戏”,唱衰、唱涨派只是戏班子里的“戏子”,一切一切的解决问题方案取决于满足需求的供给方式和规则的改变,取决于市场的检验。
    房地产市场供需不是生活品的供需、不是货币市场供需、不是股票市场供需、不是工业品市场供需而是复杂的综合市场供需问题。有了某个市场的经验或理论不足以解释高房价问题,也不足以准确判断房地产市场的走势。我一贯认为, 房地产市场有特殊性 ,房地产的特殊性决定了供需总量平衡是房市稳定的基础,我还认为,政策不会引发全国性降价潮 ,房市冷暖不能看价格的升降。我预测2010年住房市场的变化是量变不是价价格变化2011年房地产市场主题词是市场的平稳与分化 。总之,一切变化了的市场是市场内在因素和外在环境的改变结果。 增加供给市场才稳定健康 - 飞鹰 - 飞鹰的博客 

 

    人的正确思想从哪里来?不是从权威那里来,不是从书本中来,不是从洋理论那里来,是从实践并通过实践总结中来。有个广告说得好,一个产品好不好“不看广告看疗效”。

 

    解决房地产市场“只有一个高房价的信号”问题,不是让高房价简单降下来或消灭它,重要的是是解决供给的“系统”建设问题。可以说,房价不爆跌依然是今年的市场主要特征。今年重要的市场表现是增加供给,完善供给方式,健全供给规则。除此以外没有更好的房地产健康发展的药方。
 
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