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写字楼经营有特性  

2011-02-10 17:45:00|  分类: 房地产经营 |  标签: |举报 |字号 订阅

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写字楼经营有特性

 

   写字楼的开发、经营是商业地产经营的一部分。写字楼需求者无疑是新型经济活动的活跃阶层。

   开发写字楼并做好写字楼经营与住宅开发有许许多多的不同。无论写字楼的设计、建设、经营都是住宅开发经营的升级版。就像有人说的商业地产经营及写字楼经营是“大学”课程,而经营住宅是“小学”课程,掌握写字楼经营更需要独特的经营手段、经营方式。

    商业地产是房地产产市场的重要分支。商业地产依托城市经济的发展,支撑着第三产业的发展。商业地产是城市化精彩一章,随着第三产业的发展,社会对写字楼需求会迅速增加,经营写字楼对提升人们工作环境的品质及城市人群生活质量有重要意义。

    写字楼的开发与经营对商业地产经营有重要参考价值。写字楼经营模式大概分持有经营、出售经营、出租经营、混合经营。各种经营模式之间都有自己的独特性,与住宅类经营模式也有很大区别。

    写字楼开发与住宅开发的模式正好相反。对开发商来说,写字楼适合以市场的方式整体出售、分层出售,小单元小户型的出售更适合强有力的计划销售模式;住宅更适合分户销售、分户租赁、分户出租;销售住宅是市场的事情,持有住宅是计划经济行为;

     对需求者来说,持有写字楼比租赁写字楼更具优势,一般来讲,持有写字楼是需求者的方向。很多时候租赁写字楼不利于需求单位固定经营地址、不利于长远发展战略。

     写字楼或持有或销售是不同经营者不同的经营模式。经营模式不同经营着重点不同,对写字楼或持有或销售的看法也不同。

     不可否认对开发上来讲更适合销售模式,更适合根据市场需求满足写字楼需求者的多种持有需求,而具有集团性质的开发商更适合销售与持有合并经营,而整栋持有模式会形成持有、租赁、管理的业务盈利链条,以开发商的优势占领写字楼租赁市场制高点。

    写字楼最大的经营特点之一,就是不管持有物业还是销售,都不会停止写字楼的经营与运营。

    写字楼聚集区充满经济活力。如果写字楼与住宅经营模式比较,既有相同点又有不同点。二者犹如田径场上的不同项目,写字楼像是接力跑,住宅好像百米跑。写字楼更更注重经营环节的管理,住宅更接近终极消费。住宅经营模式可以统一标准或出售或出租,经营环节明了。写字楼经营有诸多复杂环节、是多种经营体、多种经营活动场所、多种特殊需求的集合体经营环节复杂、严谨、赢利点多、服务项目多、管理标准高。

   就写字楼经营讲,是持有经营为主还是销售经营为主有许多不同经营特点:

     1.持有写字楼是一种长期持续的经营模式。

     对有实力的企业集团来讲,持有经营很重要,不管从投资角度还是从实业角度讲,持有物业符合企业长远、可持续发展的目标;对以开发为主的开发商来说,持有是一种不经济的经营行为,开发商是为持有者提供写字楼供给的企业,开发商以销售为主以满足持有者的业务需求,这是一种营销的逻辑。

    开发商不等于写字楼持有者、不等于物业管理者。开发商把写字楼开发、持有、销售、管理于一身,以一种经营模式固定下来,是对写字楼有效需求者的漠视。

     对开发商来讲,持有与销售灵活并重经营是开发商的新境界,市场需求有多样性,如果市场以持有和整栋销售两种模式存在,将排斥成长和发育最快的中小企业持有写字楼办公的需求权利,如果散售又会对物业管理提出挑战,应该说拿捏持有和销售比例是考量开发商的经营水平。

    2.销售是开发商的一种循环运行的业务模式。

    开发商营销写字楼的方式有两种,一种是“一对一”的销售模式,既整栋出售、整栋出租模式;一种是“一对多”的营销模式,既散售、散租模式。

     “一对一”模式是钱人(法人)的游戏,单一的模式是对处在财富积累初期的中小客户的排除,对经营活力的一种阻碍。开发商更喜欢与有钱人(法人)交易,有钱人更喜欢持有物业并出租给中小企业同时在物业管理中获得持续利润。

     “一对多”模式是对写字楼市场的全覆盖模式。中小企业是在字楼持有与承租两种业态之间徘徊的最大群体,一定地域、一定地区、一定范围内,有计划的让中小企业买到可分割的写字楼,是需求市场的要求。而中小企业如何聚集、在那儿聚集又是一个重要的宏观指导和宏观计划问题。对中小企业来讲,其持有物业的需求不可能指望有政府开发的类住宅式的“保障房”建设,因此不可小视有计划的写字楼“一对多”的经营模式。

      3.写字楼持有与销售是开发商供给写字楼的方式,是与客户需求相生相伴的业态。

     持有物业侧重于需求者,更适合有钱、有发展理念和发展前景、有出租经营经验的商家;销售是开发商专业化发展的方式,有利于开发企业、写字楼持有人与物业管理企业专业化分工与经营。开发商的销售形式为中小企业是购买是承租的选择更自由。

     4.“一对一”销售模式适宜市场调节,“一对多”销售模式更需要有科学的规划和计划控制。

     写字楼的持有于销售的选择以及两种方式的比例,是市场供需的博弈结果,也有宏观决策与宏观调控的保证因素。

     5.写字楼市场供给量与住宅供给量初相空置的意义不同。

     开发商住宅供给量出现空置,是一种积压,需求方出现“空置房”的一定量,为二手房市场提供了有效供给;开发商写字楼的供给量出现空置,是一种对经济后劲的积累,是经济发展的硬件准备,是经济向好预期的反映。

        写字楼开发经营的特殊性决定了房地产市场必定有写字楼细分市场,而且这个市场具有自己的独特性,也必然反映经营写字楼的独特性。

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