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2011年房地产市场主题词是平稳与分化  

2011-01-05 15:11:00|  分类: 房地产市场预测 |  标签: |举报 |字号 订阅

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               2011年房地产市场主题词是平稳与分化

 

 

     2010年已经过去,这一年调控政策虚数出台。但是,市场没有出现打压房价,没有利用货币政策刺激房价的激烈政策;这一年房地产稳步发展,超出那些罔顾市场实况的“唱衰派”的情愿,房地产市场还在发展,房价还在微涨。

     我赞赏任志强等实战派的科学判断,赞赏在分析市场的基础上预测房价,反对迎合大众口味的基础上预测房价并娱乐化。2009年底我对2010年市场结构性变化的判断是:“2010年的楼市是一个多彩的市场。在政策的监管之下,新一年楼市的高端市场将呈现“量缩价涨”,保障性住房和普通型住房将是“量增价稳”,租金将会上调,市场将四季如春。”对2010年房地产市场做过的判断是依据市场和政策取向和需求状态来判断市场,现在看来这个判断无疑是准确的。回首我的博文几个关于房地产市场的判断大体准确:

      判断一.2010年住房市场的变化是量的大变化不是价格的剧烈变动。“2010年的住宅市场,如果用流行的“被”字叙述的话,这个市场的预期可能是:商品住宅被减量、被涨价,而保障性住房建设被增量、被限价;二手房交易量被稳定、价格被缓涨。 ”     

      判断二.2010年调控房市风吹散“舆论泡沫”。“调控的方向抓住了供应不足、投机过度、地域实况多样等当前房价上涨的多种因素和主要原因。给购房者一种房价将逐渐稳定的预期和信心,有助于市场逐渐回归理性,更有助于挤掉房地产舆论界的“泡沫”。

      判断三.2010年的楼市将面临快速发展进程的“平稳换档”期,楼市发展不能像股市那样震荡,楼市的发展也不能像新手开车那样在路上“画龙”,更不能对快速行进的楼市毫无规律的加油、踩刹车,楼市需要的是疏导和监管。“2010年的楼市是一个多彩的市场。在政策的监管之下,新一年楼市的高端市场将呈现“量缩价涨”,保障性住房和普通型住房将是“量增价稳”,租金将会上调,市场将四季如春。

     判断四.“2010年房地产业春意不减!如果把纷纷扰扰的声音分成唱衰、唱涨派的话,相信主张实战的大多数人一定站在“春天派”的行列中!

     判断五.“政策、市场、需求的诸多因素促成今后的房市完成转身动作。2010年房地产市场“平稳换挡”将是主要特征。市场正处在从为“富人”盖房子向为民生盖房子转变,在这个市场转换时期,楼市监管疏导型政策对房地产市场有重要作用。

     以上判断的正确性经过2010年房地产市场变化的检验,经过时间的检验。我更加坚定的认识市场是老师,实践是老师,秉承中国房地产市场实践可以检验所谓经济理论判断和市场预测的正确性,理论不过是工具而已。判断准确与否不是把持多少经济理论而是拥有多少市场实践;利用所谓的高深理论指责“中国实践”不管唱衰房地产市场还是看涨房地产市场都有可能“失算”;如果为“失算”寻找理由,总认为我国房地产市场不合西方经济理论的原理,失算的机会更会多。尊重房地产实践者丰富的市场实践,平等地尊重市场供需双方对实际状况的认识,才会顺乎市场供需双方的合乎实践规律的实际意愿。

     判断2010年房地产市场走势,需要市场经验、政策执行经验等等,同时,对西方理论去粗取精,为我所用。并在实践过程检验经济理论。

    根据自己多年的经营经验,我判断2011年房地产市场是平稳和分化的一年,2011年,房地产调控政策完成了“平稳换档”,两大体系既商品房和保障性住房供需体系的政策导向日趋明晰。1000万套保障性住房“入市”,是保障性住房供需体系的保障,也是房地产市场平稳推进的保障,“两大体系”进入互补互动运行的实施阶段。这种平稳特征是符合未来“十二五”规划的必要前提因素之一。

     新一年市场平稳特征是2010年平稳换档”的结果,这是其一。其二,通过调整和引导开发商的开发行为,市场被分化,有的资金雄厚的开发商坚守占市场比重越来越小的住宅商品房市场,继续卖高档、高价商品房;有的技术雄厚的开发商进入市场比重越来越大的侧重于公益性的保障性住房供需“市场”,有的转战具有“朝阳”特点的产业地产、商业地产、旅游地产......等与实体经济密切相关的市场。这种分化是市场成熟的必然,是多样供给与需求在宏观调控下相适应的结果,也是追求市场总量供给平衡的必然要求。

     判断2011年的房价是涨是跌已毫无意义,2010年房地产市场的客观实际无声的回答了预测房价的所有“专家”。我们应该明白房地产市场健康的重要标志是供需活跃并丰富多彩

      在供需活跃并丰富多彩的市场预期基础上,我认为2011年房地产市场是平稳与分化的一年

     2011年一线城市房地产市场依然强劲发展。如,2011北京房地产市场随着东扩西拓而稳健增长,东扩以CBD东进为特征的产业地产开发,西拓以门头沟棚户区改造、首钢搬迁的后基础设施建设为特征的综合地产的开发。北京的住宅市场继续平稳发展,商业地产、产业地产悄然启动,保障性住房大力跟进,房价没理由大跌、也没有了暴涨的土壤。多因素让房地产市场更健康。

     我相信按照2009年对2010年市场的判断的思路,我判断2011年的市场充满信心。在这个基础上再判断房价就很容易不过了。

     2011年房地产市场是平稳与分化的一年,住宅类与非住宅类两大专业市场细分的界限越来越明晰,价格分类越来越趋于理性。这个预测一定会得到2011年市场走势的验证。

    如果2010年是“平稳换挡”年那么2011年是房地产新的启程年,“平稳与分化”无疑是今年的主题词。多年来商品房体系确保了商品房的活跃性,房价一定还会涨,上涨不低于5%;保障性住房体系的保障性,稳定中低收入者预期,稳住房价、降低房价普涨、暴涨预期,两大体系互补互动是今后房地产市场的重要特征。以商品房为供应主体的市场正“平稳”转为市场总量供给平稳、总供需渠道多样化的市场。如果评论房地产只看住宅市场是狭小的眼光,如果评判开发商专指住宅开发商是不全面的,房地产的综合性与专业细分化更趋于清晰。

 

  附 :我判研房地产市场的博文:

      

       房市“平稳换挡”的时代已经到来

       期盼2010年房地产业春意不减(2009-12-31 08:59:58)

       让2010年调控房市风吹散“舆论泡沫”(2010-01-02 11:15:10)

         2010是房地产业的新纪元(2009-12-18 20:55:00)

         年末拍地强化了北京房价明年不下跌的信号(2009-12-31 14:09:20)

       北京平衡房价的迹象

         2010年住房市场的变化是量变不是价格变化

       明年房价不会大跌

         09年与10年商业地产的新机遇

         北京既要高价房也要保障性住房

         分层消费才是房市的关键问题

         供需总量平衡房市才真健康

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