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供需总量平衡房市才真健康  

2010-09-30 09:23:00|  分类: 房地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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供需总量平衡房市才真健康

 

 

     房地产市场有特殊性,房地产交易不单单是一般经济学意义上的商品交易,市场的交易周期变化也不同于一般商品交易周期。以自住型购房为例,不管将来是换房还是再购房需要几年甚至几十年,需求方这种一次性购买行为的特点决定购买者理性思考、慎重决策的购买心理。房地产市场不间断的周期性运行以后,才能实现趋于完善、健康的住房供需保障体系目标。

    把房地产当成商品有合理的一方面,也有排斥商品属性的一面。商品房的商品特性在于不流动性、地域性、不可或缺的民生性。依托商品房的市场不可能是“一刀切”的市场,也不会成为统一的市场。我们国家这么大的国土,这么多的人口,这么多商人和需求者参与多变环境下的市场很难统一市场认识、统一市场环境、统一社会发展状态。市场地域、社会环境的差异性决定了房地产供需的独特性和多样性,也揭示实现完善、健康的住房供需保障体系目标的渐进性和艰巨性。

    国民收入分配的不均衡必然使得房价的上涨速度超出国民收入速度,房价上涨过快不是什么商人太黑造成的,而是过窄的供给方式畸形而快速发展造成的,同时也是为满足富人住房需求而制定的市场规则促成的。

   就城镇化进程来说,一线、二线、三线城市的综合差异性也构成不同地域市场需求的差异。收入结构不均衡、市场供给结构不健全、城市化水平的差异造成住房高消费型的“高房价”,这是市场的客观存在和反映。

    首先,启动局部商品房市场逐步完善住房供应体系,是加快解决老百姓的最佳选择。

    启动商品房交易的最初定位就不是为全民准备的,也不是为工薪阶层准备的。当时的市场是以福利分房为主,非工薪群体的商品住房需求为辅。商品住宅市场初期是以优先供给高收入者为主要特征的市场,随着福利分房制度取消,房地产市场不断演化成全民的购房“风潮”。客观地说,为部分人准备的商品房市场交易规则是围绕市场初期设定的需求群体展开的,市场运作与市场规则由相适应到不适应,这种不断变化使市场快速成长和发育,其实,这是走向“住有所居”的必然路径,也为房地产市场完善和健康提供了必要前提。

    可以说,目前商品房价格水平反映部分供给与需求水平,是住房总需求与总供给的一部分,而不是全部供需水平。由于供给方式不完善,人们误以为现在的高房价就是全部供给的现状,误认为现在房地产市场状况反映全国的全部市场状况。这些认识的偏差以及对高房价斥责的根源是供给方式的畸形或单一。

    目前,一大批中低收入人群在市场竞买的交着中,已经不适合购买商品房,刚性需求者已经不仅仅以高收入者为主的需求了。其中,中低收入者的迫切需求与高房价的现实相背离,市场手段难以解决的需求必然通过行政手段制定新的规则来解决。制定和出台新的供给方式和交易规则,才能适应新的市场运行现实。事实证明,不完全的市场供给面对全部的住房需求,让所有人买得起房子是个梦想。这就是强化保障性住房建设客观前提条件。

   其次,当商品房以满足改善性供需和投资性需求为主流的时候,必然发生政策环境变化、市场环境变化和需求者心理变化,归根到底是市场规则的改变与完善。

   随着商品住房需求结构的变化和发展,与短缺型供给对应的主流需求逐渐通过市场供给量持续增加其占比逐渐缩小,需求的内涵通过市场供给刺激被异化,短缺型需求被排挤出市场,潜在投资性需求欲望被增强,发达地区市场供给的目标由满足居住转向满足投资与享受。发展中城市的房地产市场也通过“外来人口”的增长被炒热。

    当需求分裂成刚性需求、改善性需求和投资投机性需求和享受性需求的时候,如果市场供应方式跟不上需求的变换,必然出现供给结构的失衡,市场缺陷必然通过价格反映出来。日前,由于商品住宅市场排除了刚性需求,而对应的新供给又不能及时到位,高房价不降价、火爆市场降温慢成为市场的主要表象,如何制定新的供给方式必然成为问题的焦点。因此,满足市场未满足的需求成为平衡市场的重要课题和手段。

    盯着新因素我们就会有解决和判断市场的眼光。对新因素的分析,可以消除悲观和郁闷情绪,稀释对变化的供需结构产生的质疑,缓解房地产市场供需矛盾。由追捧房地产市场化到抵触商品房市场的社会心理变化,必然通过市场供需关系的变化而再次变化。

    第三,判断房地产市场以新因素分析为基点,以稳定“高房价”为手段,以房地产开发周期为依据能够看清市场的走势。防止房价大涨或大跌。

   未来1-2年市场不合理需求会被冻结或者让部分需求与供给“休克”高端市场会相对萎缩,房价也会稳定在一个相对平稳的水平上。

    满足多层次需求,实现供给科学化非一挥而就。罗马不是一天建成,关键是有建罗马的蓝图。

    新因素今天不起作用明天起作用,明天不起作用后天起作用,现在的市场主要问题是解决一代人或中低收入者住房问题,而不是解决高收入者住房问题。这个坎过去了,二手房就会成为未来房地产市场的主流,成为稳定当前价格主导因素。

    现在占有住房资源的主流人口是45---65岁的人。这个群体也是社会财富的主要拥有者,这个群体多数拥有产权或者自己拥有住房,这个群体也部分被80后“肯”。当把这个群体“啃”衰竭了。90后、21世纪后群体的住房新需求,将更不适应现在的交易规则。再说80后们成为占有住房资源的主流人口时还向他的父辈那样被自己的后辈们“肯”吗?这也是市场规则的问题。现在45----65岁需求群体之外的多数人是买不起房的群体,这些群体特别是年轻人不适应“富人游戏”,难以进入高房价市场,也是当今市场面临调整的重要因素。面对“夹心层”的需求,提供相应供给是需要解决的市场主要问题。而不是简单打压“高房价”所能解决的问题。

    第四.高房价是市场对需求的一种客观反映,如果取消高品质住宅供给与缺少低端住房供给同样是市场供给的遗憾。

    国民收入比例的失调,收入差距不断拉大,最终要反映出差异化的需求市场。不同收入拥有不同品质、不同面积、不同户型的住房是市场的正常反应。

    国民收入结构差异化的实质,反映到房地产市场其收入结构必然决定住房消费的方式。设想市场没有可提供的高档住宅,我们既不能吸引国外富人来华做贸易,如果没有与高收入者其对应的投资环境和生活消费环境,国内富人还可能带着财富移居国外。缺少高档房源必然造成财富的不合理流动或流失,甚至加大市场通胀压力。当市场缺少中低价位的商品住宅时,让更多持币待购者望房兴叹,同样使得市场出现结构性的不合理闲置现象。

    房地产商品属性角度说明高房价是市场的客观表现,同时房地产的特殊性为保障性住房开发提供了前提。由于房地产对民生有不可或缺性,按照商品房交易的市场规律解决住房的供需总量平衡是不可能的,必然通过公租房建设作为市场的“补充”,为难以通过竞价进入市场交易的需求者提供住所,真正关心中低收入者的居住状况,反对中低收入者跑到高房价的住宅市场“搅局”,不要通过打压开发商的市场供给满足中低收入者的居住需求。

    加大住房供给特别是加大针对中低收入者居住需求的供给是解决总量供给与总量需求平衡的重要措施之一。商品住宅的高房价市场是部分需求与部分供给博弈的结果,并不反映总量供给与总量需求状况。商品住宅+别墅+公寓+酒店宾馆+招待所+保障性住房+自建房+公(私)租房=全部居所,解决老百姓全部住房需求,最重要的是供给的“全覆盖”,住房交易的“全流通”。因此重视增加高价房之外的住房供给,完善居住供需保障体系才是真正的房地产市场,多样的供给满足多样的居住需求符合分层消费的原理。

    社会出现买房、租房并举,高中低端市场同在,实现“定居有所住,迁徙有所居”实现总量供给与总量需求的目标才称得上完善、健康的住房供需保障体系。

 

    

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