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保障性住房的政策走向越来越明朗  

2010-09-29 16:42:00|  分类: 保障性住房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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保障性住房的政策走向越来越明朗

 

 

     保障性住房的鼓励政策走向,决定满足中低收入者住房需求的程度,今年不断出台的保障住房政策,已经指明了保障性住房建设的大势和走向,同时让更多人对房地产市场的未来增强了信心。

    今年相继出台的政策有国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)和住房和城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号),前几天九月二十七日),公布了《支持公共租赁住房建设和运营税收优惠政策通知<财税〔2010〕88号>,系列性的政策表明,保障性住房已经成为一项重要国策。

     从实践看,近年来保障性住房的开发建设不断深入进行。以北京为例,2007年以来,北京政府逐步加大保障性住房的开发建设,2007年整年保障性住房供应套数和面积达到8238套和87.90万平方米,分别占住宅供应的7.33%6.61%2008年保障性住房开发力度进一步加大,尤其是下半年以来,商品住宅市场持续低迷;国务院为了保证房地产市场的平稳发展,在扩大内需的同时进一步加大和加快保障性住房的建设;2008保障性住房供应套数和面积分比31.26%23.97%,市场供应较2007年整年提高了将近4倍;国务院计划2009-2011年总投资9000亿元加大保障性住房建设规模,平均每年计划投入3000多亿;2009-2011年,将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房,北京保障性住房供应近年不断加大供给

       2007年以来,北京逐步加大保障性住房的开发建设,2008年下半年以来,商品住宅市场持续低迷,保障性住房的开发的巨大诱惑是原因之一。保障性住房的开发调低了购房人对房价上涨的预期,降温了市场炒作者的亢奋激情。厘清了高端住房消费和低端住房需求的阵营,也使中端消费者开始理性思考自己的住房购买需求,加之金融风暴冲击的影响,促成了市场格局的变化。 

从北京房价近年的走势来看,市场处在土地政策、保障房政策和两限房集中上市、各种“药方”频出并逐渐起作用的时期。让房地产市场降温并趋于理性。今年以来,保障性住房政策频出是“政策房”的标志性起点。

如果逐步加大“政策房”上市量,有条件的购买者购买“政策房”同时挡住高收入者买保障性住房的路径,高中端市场各自表现自己的交易特点。房地产市场一定会保持“春天”的温度。

 市场是否健康合理关键不看房价看结构,供给价格与需求者收入一一对应的市场就是健康的市场。假定现在所表现的市场只有高端市场一个市场,其供应量为一套,高收入者购买者为一人,这个时点收入比可能是合理的,收入比反映的是全部市场的状况;假定保障房上市,高收入者被政策拒之在外,其供应量为一套,中低收入者购买者为一人,这个时点收入比可能也是合理的,收入比同样反映全部市场的状况;但是,住房这个特殊商品的价格水平总是让购买者翘脚购买,而不是向购买低值易损商品那样便宜,这种房价收入比才是房地产市场交易的规律。因此,保障性住房政策出台,保障了翘脚购买也难以实现住房梦的人群。

根据市场提供的信息预测未来房地产市场的走势,根据保障性住房的政策预测房地产价格的影响程度。我们可以感到房地产稳定已经是大势所趋,商品住宅、保障性住房、公租房、二手房、办公类商品房等等不同类商品房、政策房的大量有序供给,为满足多层次需求,促进房地产市场的健康发展创造了前所未有的市场繁荣。

越来越明朗的保障性住房的政策走向,为市场人士准确判断明年市场提供了依据。我判断:市场和政策互为作用的结果表明,明年商品住宅与保障性住房相形相映,既保证了住宅供应量增加,又稳定了商品住宅的房价。

 

 

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