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经营类房地产更适合预售方式  

2010-09-28 14:13:00|  分类: 产业地产评述 |  标签: |举报 |字号 订阅

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经营类房地产更适合预售方式

 

    商品住宅市场交易实行预售许可证以来,大大刺激了住宅开发建设速度,节约了开发成本,通过市场解决房地产产业布局、资源有效配置减少投资浪费是考量市场交易是否合理的标准之一。如果说住宅开发的户型、客户需求相对标准的话,那么开发经营类地产户型、客户将比住宅开发更为复杂,交易程序更需要比住宅预售等交易程序更科学。经营类地产开发与销售的户型、客户需求极为复杂更适合“一对一”的预售、定制开发、定向建设等营销方式。

    实行经营类商品房的预售方式与住宅的预售方式的意义有本质不同。商品住宅的预售有利于开发商节约开发资金、加快开发资金周转,有利于需求客户节约购房的支出成本。 

    实行经营类商品房的预售不仅仅有商品住宅的预售的好处,最显著的意义是减少因为不适销对路产生的资源浪费,通过预售或预定经营类商品房更符合经营者对“硬件”的多样或特殊的需求,减少经营类的“空置”或闲置现象。后者要求开发商营销产品技术更高、户型更复杂,使用者为多种多样的经营者、就业者,由于经营类商品房的购买者对不同工艺、不同业务流程、不同经营项目、不同产业特点、不同规模的要求有巨大差异,必然要求开发商有一定的不同行业专业知识、设计人员更需要一定的专业水准,此类商品房使用频率、公共效果和社会效益远远大于商品住宅。因此,经营办公楼等“产业地产”的商品房不但需要预售制度保障,更需要客户对户型预期有相对明确的要求。

    实行经营类商品房的定制开发不仅是节约开发资金那么简单,由于经营类商品房的需求者不是一般的消费者,经营类商品房的建设、开发和营销只是产业发展过程的一个重要环节,是开发商在房地产专业领域为经营者扩大再生产搭建的重要需求平台。因此,实行经营类商品房的定制方式更适合供需双方依据产业特点、利用各自的优势为一个产业做大做强提供或寻找到更加科学合理的平台。
    实行经营类商品房的定向开发不仅是开发商自身经济效益的需要,也是社会建设的一部分。这类商品房如果按照住宅模式开发,必然造成用于生产和经营的商品房“闲置”、呆板、不实用。

    在开发商经营过程经营类商品房的交易方式与商品住宅交易比有很多特殊性。

    经营类商品房与住宅商品房在经营、设计、服务等方面比其特殊性为:

    1.要求开发商对营销对象了解要多角度、全方位。同时要了解产业政策、产业聚集的规律。

    2.商品房的外观设计和户型、结构设计具有多样性、科学性,楼宇布局更专业、不同行业的特点对房产所具备的功能要求更有针对性。

    3.服务标准具有独特,通过开发经营此类商品房,可催生新的生产服务业、搭建新的产业聚居区、形成与产业连接的物流体系及专业市场,管理难度更大、更专业。

    4.通过开发经营类商品房提高地区经济综合实力和综合竞争力,形成新的符合经济规律经济活跃区。对就业人员的服务更加多样化。

    5.经营类地产具有综合性。经营类地产融合了商业地产、工业地产、旅游地产等多行业对地产的要求,有的地域专业性强,如商业一条街建设;有的地域综合性强,如产业园区;有的地方带有城市化性质,如城市综合体建设。

     6.经营类地产更依赖城市基础设施建设、依赖公共管理和公共服务。

    经营类地产还可以称作“产业地产”。一个产业的振兴离不开产业布局、政策配套、城市宏观规划,离不开土地有效规划、房地产科学开发。千变万化的产业活动时刻考量开发商的经营水准,更要求审批程序的科学严谨,如果没有经营类商品房的预售、定制开发、定向建设等营销方式支撑,不仅影响开发商经济效益更影响社会效益。

     没有社会的高效、科学、便捷的保障措施,启动经营类房地产市场难,快速启动产业振兴计划也难。

       

 

 

    

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