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楼市交易有库存量、供应量与需求量三个指标  

2010-08-05 21:26:00|  分类: 房地产经营 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市交易有库存量、供应量与需求量三个指标

 

    市场交易需要有供需存三个要素,房地产市场交易也不可能只有供需两个要素。如果没有商品房待售面积,没有空置房产,那么这样的市场就是“伪市场”。

     众所周知,商品交易有供、销、调、存几大环节。商品市场供需双方构成市场的主要要素,在供销之间有库存、有调运或者说物流。有一点点商品知识的人,特别是经济类专业的人士都知道这个常识。市场上没有那个交易只有供应量和需求量,而没有库存量;供应量、需求量和库存量的指标在交易活动过程有重大作用;调运是一般商品的中间环节。

    供应量与需求量之比反映市场的性质。供应量大于需求量是买方市场,需求量大于供应量是卖方市场,供需相近是平衡市场。供需博弈显示不同的价格变动规律,供应量持续大于需求量价格呈下降趋势;需求量不断增长并大于供应量商品价格呈上涨趋势甚至会暴涨;供需量相对平衡的时候呈相对价格稳定状态。当市场有利于供应一方时候,说明供方利润好、资金周转率高、效益好;当市场有利于需求方的时候,说明需方成本低、选择余地大、支出货币少......。

    库存量是商品交易过程非常重要的指标,库存量是供应量与需求量的“中介”或“介质”指标,是重要的平衡供需数量的指标。库存量虽然不是效益指标但反映市场的状态。零库存是理想的经营状态是交易规模变化的临界点,库存量大于供应量和需求量说明商品积压、滞销、经营不利;库存量小于供应量和需求量说明商品脱销或接近收盘、经营效益好......。

     楼市交易是特殊商品。商品调运环节被货币流动代替,但是供、需、存三大要素依然构成房地产市场运行的主要因素。所谓一级市场、二级市场的交易都包含着供应量、需求量和库存量三大指标的互动交易过程。了解了一般商品的供应量、需求量和库存量三者的基本道理,也就不难理解为什么商品住宅市场有新房供给、有二手房供给、有空置房、有待售房。

     知道房地产市场、评论房地产市场需要补课商品经营知识,不然糊里糊涂今天喊打压“高房价”,明天喊取消预售制度;今天喊房子“空置”了、明天喊“烂尾楼”了;今天看涨、明天看跌、后天说“崩盘”。

    最近告一段落的空置房争论与质疑,主要是一些人士不知道“库存量”对房地产的作用不可或缺。缺少库存量这个“中介”指标房地产市场是不完整的市场,人们在房价过快上涨的“市道”,只关注供需双方的博弈,忽略了待售商品房、空置房而已。当有人拿“空置房”说事儿的时候,人们又大惊小怪起来。其实库存量、供应量与需求量三个指标在任何商品市场都存在,只是显现的方式不同罢了。

 

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