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市场有了多因素谁人能左右?  

2010-08-03 11:27:00|  分类: 房地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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市场有了多因素谁人能左右?

 

     在住宅市场运动了十几年以后,市场有了组合因素,市场的走向已经不是什么人什么利益集团能左右的了?应该说,市场走到这个份上一些列政策以及开发商的作用功不可没。虽然开发商不能左右市场了,虽然政策左右市场的号召力也有所减弱,但是市场能按照自己的性格运转也是好事。

    市场按照自己的性格运转有其发展的客观性。应该说不断加入市场的供需新因素,促使市场不断演化、不断成熟。市场发展的历史是最有说服力的事实。

    住宅作为商品房得益于住房制度改革。

    改革初期,拥有住房的来源主要靠福利分房和分配宅基地建房。房地产交易方式是小范围无盈利的“换房大会”或单位“调房”。

    商品房起步期,没有房地产市场,只有可上市的新商品房供给,需求从零起步。当供需交易不活跃的时候,不能称之为成熟市场,只是为“富人”提供供给,富人购买商品房而已。市场上,福利房等其他潜在供给并没有放开。

    商品房启动期,初步搭设了商品供需平台,一是通过房改福利房以成本价让渡给“单位人”。二是缴足出让金以后福利房可以作为“商品”上市交易。三是打破“为富人盖房”的规则,银行以按揭贷款方式助力更多人进入市场。市场迅速“长大”。

    商品房交易活跃期,通过释放供给刺激巨大需求,市场交易异常活跃,一批投资者携巨款进入房地产市场,一批“炒房团”进入供给洼地“收购”房产。出现需求多样的市场局面。由于改善性需求、投资性需求、投机性需求的加入,市场又出现了“二手房”供需新力量。

    商品房相对平衡期,由于市场的力量被活跃的交易“裂变”。今天的市场已经今非昔比,加入市场的群体扩大、关注的程度加深,市场因素越来越多。

   今天的市场已经成为多因素影响的市场。期房、新现房、二手房、空置房、小产权房、房改房、经济适用房、别墅、公寓、酒店式公寓、租赁房、军产房、央产房、保障性住房、周转房、违章建筑房、临时房、农村住房、棚户区老旧破房、拆迁房......。这些类别的住宅都在影响房地产市场,应该说,如此多的“黑猫”、“白猫”、“花猫”、“老猫”、“小猫”都在市场发挥作用。较改革初期的市场来说,如此众多的“商品”呈现市场多因素共同作用的特点。这样的市场开发商难以左右、媒体难以忽悠、专家难以预测、中介难以把握、政策难以一时见效。市场的威力发挥到了前所未有的作用。

     房地产市场受如此多的影响因素制约,推动着市场由城镇向乡村渗透,由单一商品房供应向多种住房供应发展,由“大产权”交易影响到“小产权”非法交易出现,由“低房价”市场爆炒到“高房价”市场......,今天的房地产市场已经由开发商左右的市场向多因素共同作用决定市场趋势转变。

     诸多利益群体试图通过解读高房价,唱衰或者唱涨房地产市场,往往力不从心。主要原因就是市场巨大变化既不同于有人迷恋的西方国家市场,也不同于20年前的市场,更不同于纯粹的房地产市场。我们当前城镇化的国策,决定房地产的市场和非市场的多因素影响还将继续存在下去,而且影响因素越来越多。

      房地产市场的现实告诉我们,房地产走势受多因素影响确定无疑。这么多不确定因素谁人能左右?

     

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