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空置房产是楼市的蓄水池  

2010-08-02 15:09:00|  分类: 房地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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空置房产是楼市的蓄水池

 

     空置房现象为社会津津乐道的话题,空置房现象出现有其存在的道理。空置房相当于商品市场的“库存”,虽然“库存商品”暂时不参与市场交易,但是“空置房”对于保证房地产不间断的交易保证市场不间断运动有重要意义。

    商品房可以反复交易几乎没有其经济学所说的“有形磨损”及“无形磨损”,这是房地产交易持久活跃的一个重要特征,这种独特性为空置房提供了能暂时退出交易的依据。通俗地说,当空置房达到一定比例的时候,房地产市场的性质就发生了变换,即由供给相对短缺的卖方市场向供需相对平衡的市场转换。在这个转换过程,空置房或者空置率作为影响市场的因素依次影响房产买卖市场,影响货币市场,影响租赁市场。

    一般来讲,空置房在房地产市场的影响是逐步显现的:

    1.当空置房有巨大保值增值功能的时候,社会的空置率就会提高;

    2.当房价上涨到有超额利润的时候,持有者就会抛出持有住房;

    3.当租金回报率低于社会平均利润的时候,持有者因为保值需要参与租赁市场的积极性下降;

    4.当租金收入达到或超过回报预期的时候,持有者就会抛出房产参与租赁市场;

    5.当出现货币流通过剩的时候,空置房就会进入交易市场吸纳更多货币,以实现投资行为的持续性。

    由于投资房产是一项长期投资行为,空置房恰恰充当了脚踩商品住宅市场和租赁市场“两只船”的角色。当市场环境或商机不具备条件的时候空置房不影响市场,不影响货币流动性,也不影响租赁市场。因此,就经济学角度讲,空置房产就是楼市的蓄水池。同时,不可否认过大的空置率或过多的房产空置在供需紧张、租售比畸形的时候又会造成资源配置上的浪费。

    目前,在房地产市场转型或调控时期,出台刺激空置房产持有者的对策,不利于房地产稳定,出台房产税更加不合时宜。

    出现空置房产有一定的经济学上的积极意义。实际上,投资人持有空置房的同时也稳定了货币市场,使得参与房地产市场流通的货币改变投资领域,流向空置率不高的房地产其他细分市场,以保持市场货币供需平衡,减少投资资金的浪费。另外,空置率增加为稳定租赁市场有重要平衡意义,空置房可以随时进入租赁市场增加供给平衡租赁市场供应量。

    市场应该承认空置房产的有益作用。抛出6540的空置论,无非又是一次“狼来了”空喊声。市场空置房不可怕,强迫空置房上市,才是市场的灾难。经济的法则告诉我们,供需状况决定商品流动方向,究竟人们担忧的空置房是流向住房交易市场还是租赁市场,是分流到两个市场还是继续空置,取决于住房需求结构和住房消费方式的变化。

    空置房持有者,退出“两个市场”必定有他们对市场的判断依据。不管怎么说,空置房恰恰起到了市场的蓄水池作用。什么时候空置房进入市场“变现”,什么时候货币持有者以投资的方式购置房产让房产空置起来取决市场供需变化。完全是市场运动的结果,不必大惊小怪!

   很好的利用空置房现象,认识空置房的蓄水池作用,对判断市场走势和参与市场的方方面面很有意义。

   

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