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商品房预售是市场交易的常态  

2010-08-23 19:15:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商品房预售是市场交易的常态

 

     在房地产市场,商品房的预售行为本来是市场的常态行为,偏一些人开始质疑“预售”制度了,预预售是干预市场具体交易的行为,规范预售过程出现的非法行为是监管的职责。二者有本质不同。

    预售是市场交易的常态。市场越发达、市场垄断性越强“预售”的行为越多。老百姓常常遇到商家的单方决定的“预售”行为,不得不“从了”。市场预定、预售等“先消费,后受用”是一种生活方式,很多很多习以为常的预售“规则”,充斥生活各个角落:

    1.移动电话收费有充值类的预售,话费消费者要提前买“充值卡”,如果先消费后付话费要交“占号费';

    2.家庭用电,要提前“买卡冲电”,智能电表不现货交易“电”商品、“不赊账”;

    3.以前老百姓看病,要先垫付药费后报销;

    4.上大学入学,必须先交学费,预定学期学业。

    5.坐公交买一卡通,预交“交通费”以备乘车用。

    6.基金投资也是预售,基民先预定而后等分红。

    7.跟团旅游是先交款后旅游。

    8.想坐火车铁路部门要提前10--15天预售车票,乘客要预定自己出行的“车位”。

    9.保险公司卖保险更是一种预售“风险”的交易,买保险就是预买“风险”。

    10.商场紧缺及大宗商品的预售、预收款的交易司空见怪.......。

    预售或预定是市场天然存在的交易方式之一,而预售或预定的重要前提是一种“信用管理”,是一种“不反悔”的法定契约行为。往往管理预售行为不是监管部门伸手管理“预定资金”,而是对“预售或预定”行为进行一种道德和法律的约束。

    应该说,在市场交易中是“先买票后上车”还是“先吃饭后付款”,都是通过一种契约性的交易约定行为,交易过程虽然有纠纷,但很少有违约现象。  

    市场经济是一种信誉经济或契约经济,什么商品采取什么交易方式是供需之间的一种默契。

    房地产市场预售制度的出现是市场交易实践的结果,商品预售过程出现“枝节”问题,第三者要有监管“信誉和契约”交易规则规范交易行为,而不是控制交易资金扭曲市场的预售习性。

    市场预售行为比比皆是,预售规则多种多样,监管的形式有N多,唯独没有第三者掺和交易双方交易资金的实例。第三者可以“出资”、放贷、收取“费用”、收税、可以“管”“卡”“压”,很少有直接去管人家的资金而且人家动用还要向其“申请”的怪现象。

    商品的属性决定了交易方式的合理性。市场的预售、预定与“一手钱一手货”的交易方式一样,是供需之间的交易方式。

    商品房预售制度有其市场交易的合理性,让这种交易形式“合法、合规”的关键是对交易信誉和交易契约的法律管理,而不是资金管理。

    商品房预售是市场交易的常态,把商品房预售看成“高房价”或者看成开发商”老板卷款出逃“的根源之一,没有找到问题的“七寸”。

    对商品房预售管理的常态是加强对商品房预售的契约监管、信誉跟踪、规范交易行为,这应该是“第三者”的重要职责。

 

 

 

       

  

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