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拿国外经验指导中国房地产实际很天真  

2010-08-20 13:39:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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拿国外经验指导中国房地产实际很天真

    

    脱离实际指导实际是一个行业、一个社会的“杯具’。不了解中国房地产市场,不了解中国70个大中城市房地产现状,不了解中国有些统计数据的“水分”,不了解中国经济的不平衡性,到国外学习一百年也不可能正确指导中国的房地产市场。 

    目前,我国房地产市场的发展阶段不可能与国外房地产“崩盘”时代同日而语,也不可能把我国丰富多彩的商品房市场与国外的市场“并轨”或比拟。

    拿国外的经验指导中国丰富多彩的商品房市场实际是天真的想法。十几年的房地产实践说明,借鉴而不生吞国外的经验就是“中国经验”的特点。

    舆论界言必用国外经验忽悠大众是最不可取的评论之风。我们可以借鉴国外的经验,国外的经验为我所用。而不是拿国外的什么数据来衡量或检验我们的实践,相反我们的房地产实践完全可以检验西洋学说的可行性和正确性。

一、比较中美两国房地产市场运行难以找到我们市场的病因 

    就中美对比来说,两国房地产运作完全不同。美国房地产泡沫发生时候的环境和我们与美国泡沫破裂的社会环境没有相同之处。美国金融危机引发的房地产泡沫是金融资本的贪婪无度,是让全世界买单的债务危机,是实体经济萎缩的结果。

    这次席卷欧洲及世界各地的经济危机,不同国家所反映的现象虽然雷同但是后果大不同。单就房地产市场对比看,美国是全国性的泡沫,我们是地域性的,用我们的一地与一国进行上涨幅度类比来说明“中国房地产泡沫的严重程度”,其说服力不够科学。

    还有美国房地产市场运行的过程中,主要获利的是金融机构和开发商,购房人(包括穷人)是被绑架者。在中国,房地产价格上涨的过程中,消费主体是“富人”,获利者则是投机者、银行、开发商和地方政府(土地供应者)。我们还有相当数量购房人挡在市场之外。另外,两国房地产利润分割方式不同,分割对象不同,利润率也不同。美国一两家机构独享财富,是美国制度决定的,中国的市场是多家分割利润,是中国自己的运作方式决定的。应该说,两国历史阶段完全不同,一个是不完全竞争的市场,一个是完全竞争的市场,中国市场的刺激度强于美国,两国商品房市场的覆盖面大相径庭。

    我国房地产市场的不平衡性和相互联系性决定了我国市场的独特性。有人愿意和美国房地产市场作比较。其实,搞清我国70各大城市房地产市场之间的阶段性不同、各种因素的不同点更有实际意义。何况我们自己市场的内部结构有很大的差异,各地域之间可借鉴的经验有很多,很多研究人员在“看不透”自己国家市场的情况下,拿国外的“经验” 来忽悠国内市场人士有什么实际意义?

 二、与美国房地产制度建设比较得不出有意义的结论。

    中国的市场不完善、覆盖面不够大,中国的市场正在进入成熟或者繁荣期。中国的问题和美国的问题有不可比的前提。

    我们应该认识到,中美市场由于覆盖面不同、成熟度不同,我们的市场刚刚走到美国式市场繁荣门槛之前。我们的市场还是不平衡的市场,先进区域在借鉴“国外”经验的同时正在按照自己的方式在中国的环境下运行,而还有一些区域即使学习我们自己先进区域的“经验”还有很长路要走,我们怎么可能生吞活剥地全部去消化国外的经验呢。

    在资金短缺的时候,我们实施预售制度与藏富于民的政策是符合自己市场实际的,是节约社会资金举措。也是购房人、开发商共赢的经济行为。

    不能说别人没有的经历我们就应该没有,这是懒汉思维。即使我们学习香港住房预售的方式,但我们依然建立了自己的可调可控的住房预售制度,并不是“把房地产市场的风险全部转嫁给住房投机者和住房消费者了”。

    独一无二做法并不是坏事。美国很多制度都是独一无二的,美其名曰是创新。有人质疑中国的商品房市场,拿着所谓的“国际标准”衡量我们的市场,这也是一种过时的思维。我们不忽视外国经验,但是也不能否定“中国经验”。外国标准衡量我们经济行为的同时,我们也在用我们的实践检验国外的所谓“真理”。

    美国的城市化远远大于中国,美国城市化的房地产市场,与中国正处在城市化进程、正在扩大的房地产市场大相径庭。在没有达到美国城市化水平的阶段,“美国经验”对中国市场没有拉动因素。在没有达到美国房地产市场化程度时候必然出现价格刺激与市场调控,必然出现不同于美国市场的价格波动现象。即使我国70个大中城市之间也不可能没有完全不同的市场表现。  

三、美国的房地产制度可以改革,中国的房地产制度也可以创新

    有人在经济危机之前,鼓吹向美国华尔街学习所谓的“金融创新”,用美国的房地产市场经验指教中国,有人赞赏美国金融机构创新,声称具有非常重大的经济理论意义。其实,美国爆发金融危机现实也在不断的敲打“美国规则”的制定者们。

    实践告诉我们,所谓“接轨”是不允许我们创新。回过头来说,美国金融机构获利模式起源于以贪婪为动力的过度创新。我们可不可以说,美国的金融制度不要创新了?与国际"接轨"罢了。其实美国这个“自私”的国家不会按照世界银行改革行事的。这就告诉我们,自主创新才是一个国家发展的不竭动力。就金融角度说,美国的金融法案对于美国房地产市场有意义,我们的金融政策对我们的房地产市场有意义。二者不同的制度必然有利于各自的市场而不是适应他人市场。

    我们可以学习美国及时反映、完善制度的机制,我国的房地产市场完全可以通过政策优势和房地产市场供需的独特性,让我国房地产市场发展的更健康。  

四、宏观经济调控和制度建设对房地产市场影响的渐进性   

    宏观经济政策综合适合国民经济各个部门,制定房地产调控政策具有综合性。造成市场动荡不安的根本原因,不是制度,是市场成熟过程的路径、节奏问题。

    随着市场规模的扩大,“市场缺陷”必然暴露出来,往往用市场手段克服市场本身缺陷是不可想象的,必然通过有节奏的调控手段给予克服。单一的调控手段不可能解决房地产市场的所有问题,“组合拳”也需要精心设计,有力、有序、有效出手。

    实践证明,市场与非市场因素对撞,必然造成市场波动,影响市场稳定。“头痛治头脚痛医脚”的调控方式是不科学的非长效的方式。

    有人主张对房地产课税。事实上,目前开征物业税的主张 “不合时宜”,“仰望星空”得出的结论固然美丽,但是没有脚踏实际的实践支撑,再好的论调也是不实用的“花瓶”。试想我国有多少房产?多少空置房?有多少非产权房?城市与城市之间有多少不同因素?房地产制度上的差距有多大?搞不清楚这些基础问题,出台房产税无异制造新的不公平。出台新的统一房产物业税,对应多种制度或规则下建设的多类型的房产,无法执行到位,可能出现新的税负不公。

    有人主张出台打压房价政策,试图在几个月之内让房价下滑50%,有人期望唱衰房地产市场,造成市场危机。有人主张放任市场让房价涨下去。有人不反对高收入者从市场上取得更多房产。如果这些主张实施于房地产市场,市场必然乱象丛生。

    认清房地产运行特征,必须知道一栋楼宇、一个小区、一个区域的形成过程和建设周期性的特点,始于规划结束于居民入住的时间各有不同:一栋楼没有2-5年的周期难以完成,一个小区或一个区域的开发建设到成熟没有10年左右难以形成,如果按照股票市场变动规律来看楼市或者指导楼市,必然造成社会的极大浪费。

    实践证明,一个稳定的房地产市场才是正常的市场。期望几个月或者一两年就改变目前畸形市场状况是天真的,也是不符合市场规律或经济规律的。不管政策出台还是观点层出,脱离房地产市场的特点谈“拐点”、谈“转型”、谈“高房价”没有任何意义。

    谈制度问题、谈市场问题一切以中国的实际出发,先搞清自己的房地产市场,再考虑“国外”经验或“国际惯例”,才能解决好我们自己的问题。新变种的“崇洋迷外”的种种论调误国、误民、误市场。生吞国外经验来判断中国市场的人士不论你是什么“腕”也会走眼。

    当然,我们不是固步自封,我们如果不创新管理体制和方法,祈求发生市场的每个瞬息而变的市场现象都“需要申请”,批准后在行事,“黄瓜菜都会凉”,公仆们深入市场研究,防患于市场危机之前,不可等问题出现在给市场“下药”,那样会药死“市场活力”。

    不深入中国的房地产市场,拿国外经验指导市场很天真,固步自封也很迂腐。根据瞬息万变的市场和市场现状,把握市场方向很实用。

 

 

  

 

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