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市场不拒支流  

2010-05-04 20:12:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 市场不拒支流

        -----市场的变化是必然

 

     最近,房地产的政策环境发生变化,政策环境的变化必然带来市场的变化从而引发供需心理的变化。 

     一.说政策的变化

     如果政策没有改变政策环境的威力,房地产舒心,老百姓就闹心。

     不管政策环境怎么变化,房地产发展的市场方向不会改变。

     在转型的特殊时期,房地产需要随着政策摆动,而不是随着市场跳动。市场还没有真正发育的时候,很多因素还会影响市场。当市场健康或健壮的时候,市场的本性是不拒绝非市场的支流汇入市场主流方向。

     建什么样的市场,在转型期是国家体制说了算,什么样的市场有用,也是政策说了算,市场要服从体制的“大局”,这是中国特色。 

    开发商从为富人造房子转型到为穷人造房子,才有继续生存和发展新机遇。这是历史赋予的使命,是民心所向,也是市场供需变化的必然。

保障性住房应该有两方面的保障:保障穷人有房子,保障开发商没有阑尾的房子。做到这一点就有效防止了经济危机的爆发,非市场手段可以为穷人造房子提供支持,也可以通过活跃市场实现目标。

     随着新政的贯彻,下一轮拼命挣钱的部分开发商不换脑筋就该退休“养老了”。

央企适时撤退,其实过去的姿态就是可攻可守就是佯攻,退也是一种策略。是攻是守全由“大局”说了算。

撤退了企业,多余的钱一定流向政府指挥的市场,起码保障性住房有类似的资金支持。

二.说市场的变化

市场调整时期,二手市场才是真正要培育的市场。

大规模的建筑加庞大的二手房市场将成为市场主流特征。中间环节弱化了经营者,即使有开发商做经营也不过是“鲶鱼”。

中国的二手房市场很大,并且还未成熟和规范,今后确实有大文章可做。

房地产市场是一步步做出来的,没有二手房市场之前就得有一手房市场,而后才有二手房市场从雏形到成熟。现在正是过渡时期。

     试想二手房跟着一手房行情后面运转的时候,开发商多了一点话语权也是必然。当开发商脑袋发热到倾囊拿地、全力开发的时候,二手房一定发展到了一定的程度,整个房地产市场的格局想不变都不可能。

 这个变化,就是二手房市场的发育与成熟的结果。二手房市场作为房地产市场的生力军,迅速打开由开发商垄断的房地产行情是市场发展的必然。另外,城乡结合部大量的“小产权”房,总不能炸掉或拆毁,也要有一定的调整后的规定姿态走向市场。

 真正的房地产市场是公平、透明、公正的市场,市场有如大海永远不拒绝支流,不管是经济适用房、保障性住房、商品房、小产权房、宅基地房这些多股“溪流”最终的流向都是市场。不可能让房地产市场畸形发展下去。

三.说供需心理的变化

 房地产供需双方的心理变化受环境和自身实力的影响。十多年以前,当住宅商品化的大环境还没有形成的时候,很多需求者不相信住房供给趋势和规则发生变化,没有做好福利分房制度渐行渐远的心理准备;很多建筑商也在小心翼翼的适应市场变化并开始开发商品住宅;很多政策环境不再倾向福利分房,国外商品房的经验注入政策制定议程和见诸文件规定之中。

当商品房建设、开发、营销了十年以后,福利分房的路子堵住了,决策者也没有设定更好的解决住房的其他路子,于是房地产市场就像打了激素超预期膨胀,于是住房供应商追逐利润、金融商追求存贷利差的利润、投资者追求地差利润和机会利润的等等心理迅速膨胀,而住房需求者追逐幸福而体面生活、实现财富梦想的心理被具有标杆性的商品房供应迅速激活,这就是此前的供需心理。

 新政出台,无疑勾勒一幅解决住房问题的多条路线,这个变化必然引发住房供需者心里的变化。可以说,中低收入的住房需求者,不再让商品房供应的“一棵树上吊死”,新政出台这个心理变化是毫无疑问的。  

 新政带来的是政策环境、市场格局和供需心理的种种变化。我们相信,新政不是走回头路,是市场发育过程的“理疗”,是高速行驶过程既踩刹车又踩油门同时又离合换挡的举动。

 

 

 

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