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房市“平稳换挡”的时代已经到来  

2010-05-23 18:21:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房市“平稳换挡”的时代已经到来

 

    以4月14日国务院常务会议表示要坚决遏制住房价格过快上涨为第一信号,4月15日,国务院发出通知要求,将二套房贷款首付提高至50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,大幅度提高贷款购买第三套及以上住房的首付款比例和贷款利率和;4月17日,又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,即抑制房价过快上涨的《国新十条》,指出在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。而后北京等部分城市相继出“新政”,应该说这次将有部分城市要出“新政”,还会有另一部分城市不着急出新政。

    新政就是开始真正做的意思,就是对过去的过渡性政策划个句号。

    新政发布至今,人们的思维还在房价上兜圈子,还在期望房价下跌并煞有介事预测“中国的房价要有40-50%的回落”,这是研究者研究方法“刹不住车”使然。其实,市场的本质就一个字“变”,新政的核心是两个字“应变”。

    新政对市场影响的顺序与市场影响政策的顺序是不同的。这次新政所带来的变化顺序是市场心理变化、环境变化、需求内涵的变化,新政关注点已经发生了根本性变化。之前市场供需结构“错位”、市场环境嘈杂、心理需求茫然直接促成了“新政”出台。屡屡出台的配套新政,已经很明确的告诉市场:未满足需求和正在筹备的新供给是政策最为关注点。

     应该说,有人预测3---6个月房价要回落已经没有意义,还在关注住宅商品房市场的交易价格,这是很大的观察视角问题。新政冻结部分供需明确的目的就是为供给方式新变化提供政策环境,市场已经出现有效需求与有效供给的相对平衡,政策有了应变措施,而公众的观察视角还固守在十年来不变的市场思考,所有趋势预测无异于“空中阁楼”,天是天,地是地,预测归预测,市场归市场。

    部分“专家”,习惯于“1”的市场思维,过去我们的住宅房地产的主流也是以“1”的方式变动着。改革开放之前城市住房是福利分配一种方式,住房改革至今特别是1998年以来城市住房供需也是“市场交易”一种方式,由于住宅供需只承认“1”,思维方式和观察视角也围绕“1”展开。

    新政改变了以往历史阶段的住房供给思维,根据未满足需求开始大规模筹备新供给。就宏观市场来说,应变的新政密集出台,“1”为主流市场的现象开始变化,公租房、保障性住房等等“新因素”注入到住宅供需方式之中,这次新政既看不出“消灭”原有商品住宅市场的合理因素,也看不出按照有效供需合理交易的房价有什么限制,只是通过规范供需范围,完善市场交易而已。因此,看市场要充分认识“1+1>2”的魔力,既未满足需求和正在策划的新供给等新因素,对人们的观察点、关注点将有重大影响。

    人们关注的4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%,稍加分析可以看出,超出上涨12.8%这个平均幅度的城市数量占70个大中城市总量的18.6%左右,也就是说只有十几个城市价格上涨幅度比较大,其权重影响全国的房屋销售价格同比上涨幅度指标,新政非常明确针对这部分市场和“部分城市”,这就是这次新政针对有关市场“应变”的理由。而“大局”则是增加新的供给方式。

    由此可以判断:这次新政所带来的最大变化,不是原有市场“巨变”,也不是高房价被打压、而是部分供需被冻结,这次新政所带来的最新变化将是通过供需新因素促使市场规则、市场供需的期待趋于“理性与合理”。改变视点我们会看到:房地产市场“平稳换挡”的时代已经到来!

 

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