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北京郊区房价高于城市区域的房价是必然  

2010-04-07 15:55:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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         北京郊区房价高于城市区域的房价是必然

 

     北京通州的房子比城区的房子贵,有人认为奇怪。郊区房价上涨有很多合理因素,最重要的是大兴、房山、昌平等房价上涨幅度高于城区上涨幅度符合城市规划和发展的规律。

    郊区房价高于城区房价是房地产市场和经济发展的必然。今年北京城区的“二手房”初显“小阳春”,郊区的房价暴涨。我一直认为,这样的房地产行情不是孤立的,也不是笼统的大市场的道理说清楚的。行情变动有地域之间行情的移动性,也由二手房与新房不同地域互为联动性。我以前关于二手商品住宅价格更接近房市真实的行情的观点,越来越证明是正确的。

     新房与旧房互动作用通过不同区域的二手房市场反映出来,这是个规律。北京目前成熟区无地可供、无新房可供,必然引发二手房暴涨,同时郊区因为卫星城规划和产业转移必然引发新房价格上涨。

    从治理“城市病”角度讲,城市人口向郊区转移,是社会发展必然。由于社会的短视,一个时期人口会向城市核心区转移,城市核心区往往是点燃“高房价之火”的原点。城市核心区人口聚集的结果,占用了经营或产业类用地,使得一个时期产业向郊区转移,交通随之向郊区延伸并迅速便利化。这种变动的结果,郊区房地产逐渐热起来。于是,有识之士或者市场灵敏人士又把投资住房的目光投向郊区,这种现象符合经济学的“木桶效益”。

    目前,城区“二手房”火爆有其深层次的原因,主要是改善性和投资性住房供给为刚性需求提供的“二手房”,而郊区的上市新房又因为改善型需求拉动使房价向城区房价看齐,甚至超过城区价格。二手房市场火爆起因辨析能够看到二手房过去火爆的原因,也能说明调整时期必然通过二手房市场的火爆表现出来。

    北京郊区房价高涨是市场调整的结果。科学认识房地产规划、建设的规律和城市发展的政策导向,就会觉得北京通州的房子比城区的房子贵很正常了。将来城区“蜗居”的住房人,一旦发现发达的交通让住在郊区更舒坦的时候,何止北京通州的房子比城区的房子贵,更宜居的北京其他郊区的住宅一定高于城区的“蜗居”。这种趋势一定能够被时间验证。上世纪90年代初,北京的总体规划就有十三个“卫星城”的设想,主旨是城市人口向郊区转移。可惜房地产高速发展进程增加了城市核心区住房压力,人们却忽略了“卫星城”房地产的巨大升值预期。

    如果从宜居的角度讲,北京郊区或者说北京郊区的山边、水边更适合人们居住。发达的交通和科学的规划是支撑郊区房价上涨的重要因素。过去城区聚集很多产业、很多机关、很多商家、很多就业岗位,大家簇拥城市核心区,随着城区功能调整及多功能中心的形成,聚集在城市核心区的居民再次向郊区转移成为必然。如此看来,北京郊区房价高于城市区域的房价不是偶然是必然。

    

 

 

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