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市场调控核心是降温不是降价  

2010-04-26 19:13:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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             市场调控核心是降温不是降价

                              ————地价、房价不是问题的问题

 

     房价和地价是房地产问题的重要问题,但不是核心问题,纠缠房价和地价是不明智之举。“国十条”所反映的调控核心是降温而不是降价。房价和地价不过是市场的次要问题而已。

    土地收购的方式是衡量政府对土地来源和供给两个方面的进行功能平衡和发挥资源科学配置的重要手段,既是经济问题、也是社会发展问题。土地来源和供给这个题目太大了,这是土地市场的问题,也是重大民生问题。民生问题再小也是大事,地价再高也是为社会所有。

    现在房价上涨幅度很大,而且还会稳步上涨。上涨不可怕,可怕的是市场过热。由于住宅商品房上市数量通过调整逐步减少,富人游戏还应该玩下去,新的游戏规则出台也只是更加完善而已。如果认可富人游戏是有益的游戏,住宅商品上涨就是必然。坚持新政是一回事,让住宅商品市场适应“富人圈子”游戏规则是另一回事,可以说高房价问题不可能有“崩盘”的结局应该说,市场是否崩盘不取决于富人游戏,而取决于市场供给结构和金融支持的方向

    一个时期以来,市场失灵所反映的价格信号超出人们的预期。但是,一旦土地闸门控制了商品住宅土地的供应比重并在一线城市逐渐缩量,当土地缩量到一定程度,即使与土地相适应的商品住宅上市价格再高,也不构成对国家总体经济震荡性的影响。

    我认为,一线土地供应方式如果继续发生变化,一线城市的二手房行情主导房地产行情就成为必然。

    我们知道,市场的信号往往有滞后性,表面现象不足以说明市场的全部现象。当你看到政策有威力的时候,看到有市场反映的时候,市场的实际内涵早已发生变化。

    商品住宅市场的动作并不是像一般小商品市场或股票市场那样稍纵即逝的短周期变化,房地产市场的任何动作与政策、法规、宏观经济、国民收入的变动等重大影响因素分不开,往往房地产市场的时期变化比时点变化更有意义

    当宏观预期长期向好的时候,房价一定上涨。但是,纯粹市场的交易过程,房价上涨的速度不是按照比例或者按照宏观经济向好的节奏增长的。在自由交易的状态下,房地产市场所表现的行情透支未来预期,往往是外部环境包括规划实施的刺激结果。

   “国十条”政策所表现的调控力度和调控决心,一定会影响到市场的划分,影响住房者的住房选择。但是,不会影响市场的“高房价”。

    我们不可误读“国十条”的要义。市场归市场,政府归政府,监管归监管,金融归金融,大力降低部分城市房地产市场的温度而不是力促降价,这是解决市场问题的问题。

    不管是地价还是房价都不是新政的核心意义。降温是主旨,降价次之,是“国十条”新政应该有的真正效果。

 

  

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