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新政没有根本改变住宅市场的基本方向  

2010-04-22 07:49:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新政没有根本改变住宅市场的方向

 

     国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》针对性、可操作性为历史罕见,理解这个新政让业内人士有了方向感,是房地产市场发展走出十字路口的标志。也是以一种坚持房地产市场化方向的一次阶段性调整和修正。

      首先,《通知》不是调整全部房地产市场,而是住宅市场中的某些房价过快上涨的区域;其次,不是打压高房价而是对房价上涨速度或幅度的一次制动或踩一次离合;第三,不是房地产市场的“地震”而是对操作部分城市房市的平稳换挡实验。

     就部分“高房价”的城市讲,成熟区已经没有或者已经很少有新的房产可卖了,没有新房不等于消灭了高房价或者高房价被打压到接近房地产崩盘的境地。二手房一定成为核心区域房地产行情的主导标志。二手房必然决定成熟区的行情走势并辐射和影响周边城镇化建设所表现出来的供求状况。

     就未来新的供给结构看,非成熟区还保留一定比例商品住房的土地供应,同时加大了的保障性住房建设的比重,这种结构性的变化,已经由过去开发商主导行情发展成几种行情,即核心区域二手房行情、非核心区域新上市的商品住宅行情及二手房行情、保障性住房供给行情等多方相互作用的市场行情。其中,保障性住房的流动方式或者上市方式距离真正影响目前房地产市场交易行情预计至少有5年左右的时间,因此,新政的市场影响是心理和结构性的,真正的影响经过分层供需结构局面出现时才能看得出来。
     《通知》的主要措施是对住房的供给方式的完善和游戏规则的改善。面对政策的威力,部分非自住的买房人将经不住市场调整和市场震荡进入二手房市场通过出让房产而增加市场总量中的供给比重,成为稳定房价或者阻止房价暴跌的“对冲”力。另外,房地产市场结构随着供需对应关系的调整,高房价依然不会有所谓“泡沫”或造成“崩盘”,由于市场内涵发生质变,高房价已经不是什么奇怪现象了。比如,当30%商品住房用地再缩减到1%的时候,商品住房的价格还会上涨以至于达到与二手房价格平衡为止,这样的房价才真正“合理”。当合理的房价出现的时候,中国的房地产崩盘又在哪里了?

    从市场角度看,这次政策的出台,不是住宅商品化的休止符,住宅市场的基本方向也没有发生根本性变革。改变的是房地产住宅市场的发展方式和发展速度,是换挡式的前进,而不是颠覆市场经济的基本内涵,偏离市场经济的轨道。有人说,政策打压的结果一定是房地产崩盘的开始,这是危言耸听的预期。

    “国十条”政策的主旨是稳定市场而不是崩盘的催化剂。市场人士完全可以确信,有中国经济的支撑、有社会发展规划引领、有大量商品住宅需求者参与市场,崩盘不过是个传说而已。除非国家要大力度控制经济增长速度或者中国经济出现重大整体变故,但可以说这样的几率微乎其微。

    “狼来了”虽然没有真要来,还是起到作用了。“崩盘说”虽然缺少实践验证,还是有可利用的价值。起码投资者被吓退、投机者被吓跑也是很有意思的传说。

    

  

    

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