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[转载]是什么导致了资本对住宅的投资和投机?  

2010-04-20 10:49:00|  分类: 摘抄精品文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   国务院新政加大了对商品住宅市场的调控力度。但是,商业地产还在起步之中,商业地产的政策鼓励的导向是什么,这个角度讲,住宅商品房更有投资的诱惑,商业地产类更具有更好的前景1

先看一则报道,据国家电网在全国660个城市的调查,发现大约6540万套住宅电表读数连续6个月为零。以每套住宅平均 100平方米计算,65.4亿平方米的空置商品房相当于2009年住宅竣工面积的11.3倍,这相当于2009年住宅销售面积的7.7倍;另据报道,在北京、上海、深圳等一线城市,居民购买多套住房的比例逐年攀升,投资投机性购房占据了40-50%的比例,间接地助长了房价;这些数据表明,在很多城市,尤其是一线城市,资本对住宅的投资和投机倾向已经非常明显,这对住宅价格的上涨产生了重要的推动作用。

治病需要对症下药。我们需要知道的是,究竟是什么因素导致了资本蜂拥流向住宅呢?

房地产分两大类:一类是住宅地产,包括普通住宅、花园洋房、公寓、豪宅等,是与居住和民生相关的;一类是商业地产(广义的),如写字楼、商业、酒店、工业地产等等,是与产业相关的,这类地产是可以持续经营,形成产业能力的。在中国经济与城市化高速发展的阶段,在高通胀、负利率的背景下,资本投向房地产寻求避险,寻求保值与增值是一个必然趋势;尤其向北京、上海等一线城市人均GDP已超一万美元的背景下,投资需求的增长将是一个长期、必然的过程,对此,决策者应该有一个清醒认识。显然,政策应该限制资本投向前者,使得住宅能更多地供应给自住者;鼓励资本投向后者,使得闲置的资本能够转化为推动经济增长与产业升级的动力。

那么,实际的政策是这样吗?来看看资本集中流向住宅的现实就清楚了。

一.在相当长的一段时间里,随着中国经济和城市化的高速发展,对住宅需求巨大、供应不足,住宅的供需矛盾极为突出;住宅短期价升幅度大于商业地产,从投资的角度看,资金投入的回报率高,无疑对资本投向住宅形成了巨大的吸引力。

二.在现行房地产金融政策下,投资住宅的回报高,资金杠杆效应显著。以商品住宅、写字楼、商业三个房地产不同类型的产品,由于金融按揭政策的差异,首付、按揭成数、贷款期限、利率水平、优惠幅度相差悬殊,住宅首套首付为20%(刚刚出台的新政将购买套内面积90平米以上的首付调整到了30%),且有8折左右的利率优惠,贷款期限长达20年,有的银行甚至可达25年或30年;购买写字楼则没有那么幸运,首付需要40%,没有利率优惠,贷款期限为十年;购买商业则更为苛刻,首付需要50%,贷款期限十年,利率不仅没有优惠,还要上浮10%;由此测算出三者的投资杠杆比例大约是12.474,可见投资住宅产品的自有资金回报率远高于写字楼和商业,这自然导致大量民间投资集中购买住宅,导致住宅产品价格的攀升。

供求预期与房地产金融政策两个方面相互作用,形成了恶性循环,加剧了投资与投机资金的流入。

三.在征税环节。首先在土地增值税方面,普通商品住宅享有幅度达20%的优惠,普通住宅可以因此而规避掉这个税种,但商业地产则没有此优惠;其次,在契税方面,商业地产的契税为3%,但普通住宅(140平方米以下)的契税为1.5%,也加大了投资商业地产的成本,降低了商业地产的投资回报率成本,降低了商业地产的投资回报率。

四.对物业税将首先在商业地产上开征的预期进一步强化了资金对住宅的投资和投机。物业税在中长期的开征已在市场上形成了明确预期,由于城市住宅权属与居住状况极为复杂,所以物业税(现在已“进化”为“房产保有税”)在设计时就将开征的目标指向了更易操作的商业地产,目前物业税试点空转的八个城市也都将标的指向了商业地产,这种预期无疑使投资将寻求规避商业地产。

从中长期来看,在其他条件相等的情况下(如区域、地段等),由于商业地产是有稳定现金流的收益型物业,其内在价值是大于住宅的内在价值的,之所以住宅短期内受到如此追捧,价值信号和价格信号发生如此大的扭曲,大量的投资者疯狂地购买住宅,包括很多的开发商拿到商业地产用地后改变使用性质做住宅地产,除了与住宅供求关系的巨大矛盾相关外,也是和不合理的金融和税收政策密切相关的,因为这样的政策加剧了资本向住宅的集中流入,加剧商品住宅的供求矛盾。

由于涉及土地制度与城市化模式等原因,商品住宅的供求矛盾将长期存在,很难在短期内缓解,但不合理的房地产金融与税收政策的调整,则是政府完全可为的事情。如果我们的决策部门真为民生考虑、真为中国经济结构调整和产业升级着想,就应该放弃部门利益,齐心合力,调整当下极不合理的金融与税收政策,真正发挥政策的杠杆作用,以缓解资本对住宅的投资投机压力,使一线城市的房价能得到缓冲的机会,促使投资能更多地投向该投的商业地产,限制投资投向应该限制的住宅地产,使房地产业能够和中国经济一起,相互促进、良心互动、实现共赢,真正健康可持续地发展而不是短暂的疯狂。

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