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[转载]梁仲涛的拯救房市主张  

2010-03-21 13:08:00|  分类: 摘抄精品文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   房地产市场最重要的问题是完善和拯救。如果没有房地产市场就没有快速实现城镇化,打压房地产市场也是对市场外部环境的污染,有良好的市场内部环境,又合乎科学发展观的房地产需求供应体系,房地产业才会健康。

                                  梁仲涛主张:拯救房市

一基本观点
肯定房地产业现有市场化的商品住房模式正确性,现有模式只是粗放型的,缺少政府的有效监管。国家只有掌握房市中地价的定位权和房价的主导权,才能更好的创建以保障型、市场化为主体的商品住房模式,来满足大多数家庭对住房需求。房市不需要改革,而是拯救。

二、执行方法

房价地价分开卖,政府将土地使用权直接卖给购房人:政府对土地统一规划拆迁后,地价是政府以国人无房户购买八十平米以下保障型住房为市场定位,非保障性再通过征收附加费的方式向购房人直接收取;土地由开发商竞价,只交定金,不交土地使用金;中标后开发,开发商只卖房体部分,土地金(包括对非保障型的住房征收的土地附加费)由政府直接向购房人收取;开发商在中标后可预售房屋,房价在允许范围内,开发商可选择定价,不得随意更改。由政府机关主动办完证件起,开始计算土地70年使用期,房屋允许开发商在两年内售完,对未售完房部分开始向开发商征收土地出让金;有超过1/4部分未售完,开发商不能进行下块地竞拍;卖不掉尾房可随时退给政府,政府按成本价80%补偿开发商,房屋由政府另行拍卖,或交由售房公司出售。土地使用期满30年后开始征收物业税。

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 三、可行性研究
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(一)完全符合市场经济:以前土地使用权由政府卖给房地产开发商,房地产开发商再卖给购房人;现改为直接卖给购房人,不卖给开发商,只是选择所卖对象不同,不违反市场经济规律;同时开发商替购房人标注土地使用权价格,从土地方面利益角度来说,开发商是购房人利益的代表,开发商只有想法降低土地使用金,才能卖掉自己的房体部分,这正符合购房人的利益;卖不掉的退回再拍卖,这完全符合市场规律,房市价格几乎全由购房人群的意愿而定;政府无任何定价权利。
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(二)地价的制定:最低起拍价为因拆迁所产生费用,地价是以无房户需购买八十平米以下的自住保障型普通房为参考定位价格,非保障房按情况不同,另外再收取不同量的附加费。这样才能保证土地市场低价位运行。
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(三)土地金的收取:通过加收房屋附加费的方式,向购房人直接收取。附加费是以地价为基数按一定比例收取,对无房户(有房卖掉后属于无房户)购买八十平米以下免征附加费;无房户购买改善型普通住房(80—120)平米和走向城市在农村有住房购买八十平米以下的人群附加费减半。目的是真正做到大多数无房户以合理价格购房,富人则高价购房,让不同人群具有相同的购买力。
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(四)有利于政府拆迁补偿:地价是以保障型住房为标准,同时房价是从土地脱离开来的房体价格,二者都不会过分走高,这样对政府从土地和房体上补偿都有依据,低价位起点有利于政府对拆迁补偿。
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(五)对参与投标房产开发商的选择:无土地囤积、无过多未售住房,三年内无严重建筑质量发生、无拖欠工人工资、无行贿记录,对社会慈善资助行为者优先。
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(六)房价走势:由于地价房价分开卖,开发商不用投资买地,大大减少开发成本,使得房价只有房体的成本价和一定利润组成。房体成本价一般公认都是一千元上下,售价在一千五百至两千多元之间,再高说明土地使用权价格偏低,政府向开发商开征收益平衡金,房体价低时房好卖,总之对房价起伏总体不大;地价才是决定房体高低的主要因素,由于开发商不用多大资金投入,准入人数会增多,竞争激烈有利于地价上涨;但是上涨对开发商无利而言,没有人愿意出高价竞地,怕卖不动房。
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(七)房价的制定:在一定允许范围内,由开发商自行定价,定价后不能随意更改;更改必须由政府同意,防止人们对房价的忽高忽低不买,等到最后开发商超期再买便宜货,给市场带来麻烦,政府最好由售房公司出售尾楼,由于土地金价高,而大多数未卖的楼群可重新拍卖给售房公司,由售房公司竞价,售房公司只收取提成。
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(八)政府和购房人是最大受益人:政府从土地中收益不会有任何减少,反而有增加可能;没有开发商暴利,房价肯定会大幅度下降,购房人由于房市价格(由房价和地价组成)下降而受益,所以房市价格下降,不会毁掉中国经济,只是改变了开发商的“暴利模式”;办完证二年内楼房售光,这是决定土地价格不会过分走高的因素;开发商卖完楼才算赚到钱,所以售楼时间是决定房价的主要因素,政府即想让售楼时间短,尽早见利,又想让售楼时间长,土地好拍卖多卖钱;这就是让市场朝着又好又快方向发展。政府只有宏观调控拆迁及开发土地时间表,才能有效解决系列矛盾。
  (九)完全由政府主动办证:政府能主动办证,开发商轻松多了,政府卖土地使用权直接收不到款,没有证影响开发时间起算点,不影响开发商盖楼权,只有越早办完证,开发商越早开发,政府才越早收到土地使用金,办证时间直接影响土地使用期的起点,越晚办证对开发商有利,有足够的时间开发售房。
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 (十)政府职能的改变:无证缺证的责任在政府部门,而不在开发商。是政府一直主张改变工作作风的最好体现,由被动办证到主动办证体现廉政公仆形象的转折点。主动办证是让政府有更多的责任,而不是“权”和“利”。
(十一)可以有效防止贪官勒索,改变肮脏的房市环境:拍地时,由于土地金中开发商不得益,官员向开发商索取数额会大幅减少。房价开发商每平米只拿取一两千元的资金,建房体用去一大部分,剩余利润不会太高,没有太多的钱向他们行贿;况且证件由政府主动办理也没有什么能卡要的,房产作为一个稳定行业将长期存在,而不是暴利乐园。
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 (十二)土地拍卖之前,政府先安排好拆迁规划等各项准备工作:处理好各方面矛盾,规划好土地用途规模、地质勘测、环保消防等系统工作,免去了开发商奔劳之苦,使他们安下心来建房售楼。
(十三)完全不用政府出钱救市:盖几幢楼,开发商大多自己拿一部分,或贷一部分款,就完全可以支付所有开支,钱都用在楼体开发建设上,能保证楼体建设的质量问题,而且不拖欠工资;主要是再不用花大笔钱去买土地,可用住房公积金做拆迁时前期补偿,公积金被激活了。
(十四)能够有大量中小开发商增加:由于土地使用权不用资金投入,再有一些投机开发商见不到暴利会退出房市产业,才能使得大量房地产商都有条件投标大片楼群开发,由于不用直接办证,省去了处理与政府各机关的关系往来麻烦,开发商只管盖好房、卖好自己的房就可以了。
(十五)开发建设时间:购房人的土地使用权若从给房产商办完证件起,两年后开发计算就合理多了,有开发商建房时间及售房时间,同时办证时间也大大缩短了,对开发商超期未售房开征土地出租金,开发商会急于在规定时间内售完房,否则自己无利可求了;这样所建无剩房,避免了开发商囤积涨价,给购房人带来经济压力。
有1/4未全售完房不能进行下块地竞拍:这就决定了售楼时间表,防止囤地,是为了更好发展;土地不用投资,防止某一开发商同时多处占地开发,到处留烂尾工程;这样结果对大开发商不利,但能有效抑制垄断。
目前开发商属于垄断性暴利经营:几个开发商联合自己定价,你爱买不买,总有刚性需求的人,比如刚结婚的。总之卖一个赚一大笔,卖几个就够本,剩下的愿者上钩。
(十六)售房公司可出售尾楼:有大量未售尾楼,说明它的价格不符合市场要求,最好再拍整体定价;对于少量尾房最好让售房公司继续出售,因为它的价格符合人们心理承受能力。
(十七)政府尽量把开发商囤积土地按原价收回:房市价如果下降开发商有很大损失,若收回开发商就没有多大损失。国家再拍卖地价也不会减少,只是晚收几年资金。
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 (十八)物业税开征:高房价使大多数家庭难以接受,还要还贷,最好土地使用期满30年后再征收,符合保障型的应少征或免征。物权法让居民土地无偿延续,但国家收取一些税费是合理的,物业税开征是对物权法的一种补充。
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 (十九)城市特困人群:应以政策导向自愿方式,与农村进城者进行利益互换,让他们到农村去,可以有地种,有房住。
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 (二十)打击炒房:凡购买保障型住房,十年内卖出、出租或继承房屋必须交齐土地附加费。
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