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揭秘买商品房的诀窍  

2010-02-06 21:19:00|  分类: 房地产经营 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                     揭秘买商品房的诀窍

 

     买房是一项置业行为,购置商品房需要有一定的购买常识。

     很多时候,买房人购置了“非法”商品房,终日担忧。其实,考察开发商不需要更多的精力,只要稍加思索,就可看出个中问题、奥秘和诀窍。

     很多购买人都知道购房要看"五证",一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程施工许可证,第四是国有土地使用权证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”。

     有人说这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,看准确了,一般原则上就没有问题,特别是预售许可证,其实不然。开发商的“五个证”,每个证件都能说明不同的问题。

     1.只看国有土地使用权证和预售许可证不一定准确,还要看看其余三个证件和有这两个证件的开发商名称是否一致,以免扯皮延误交房日期增添烦恼。

     2. 有了除预售许可证之外的四证,就可以认为“合法”,没有预售证说明开发商售房有“猫腻”、有难言或者是批准机构不作为,但是是合法的“房产”。

     3.预售许可证是开发商合法销售的最后文件,是网上签约的充分必要条件,如果买了“五证”的商品房不能签约说明开发商捂盘或批准单位办事拖拉。

     4.有除预售许可证的“四证”的现房,是合法的房产,可以网签。关键是开发商要有确权转让的手续。其手续有无不取决于开发商,取决于决策机构。

     5.房产转让分现房和期房。购买新的现房关键要看是否“合法”:要么有四证(除商品房预售许可证)、要么有产权证,有开发资质的现房要有四证(除商品房预售许可证),没有开发资质的要有产权证;购买期房关键看四证(除商品房预售许可证)和开发资质证书,有这些手续的期房可以参与预定和购买。很多时候在这种情况下一般是有不作为的批准单位作梗,对购房人无妨碍。正常情况下,是应该有预售许可证的。

    现在有舆论忽悠老百姓,声称没有预售许可证的商品期房不能买,而不谴责小产权的出售,这是掩盖不作为或者乱作为的决策者或开发者的行径,是一种误导。

    不管是四证(除商品房预售许可证)或五证,都是公共服务的“法律”文件,都是为了保证消费者的利益。各种证件之间反映着决策者的态度和开发商经营质量,这些是购房者理性消费的思考因素之一,证件的多少既考量着开发商的诚信也考量着决策者的服务水平和质量。

     违法建筑是指未经规划土地主管部门批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物,只要符合《规划法》《土地法》其他问题都是枝节问题。

     购房除了购买有预售许可证的期房是“诀窍”,购买有四证(除商品房预售许可证)的期房更是诀窍中的“诀窍”,只是“我不告诉你”!

      

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