注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

飞鹰的博客

房地产同仁交流,房地产市场观察,朋友思想火花碰撞的园地

 
 
 

日志

 
 

飞鹰新浪微博语录(四)  

2010-02-10 09:17:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

飞鹰新浪微博语录(四)

 

    一手房和二手房交易有很大的不同。一手房的火爆是“一对多”的市场即少数开发商对多数购房人,二手房的火爆是“一对一”的交易转换成“多对多”的市场。

    二手房的市场行情是房地产永恒的行情,是房地产市场的标志性行情,二手房市场的发展趋势反映人们的消费观念,反映住房供需的资金状况,反映社会发展的进程。

    放眼看去,当社会发达的时候,由于房地产的后发优势,郊区的房产无论规划、设计、布局和环境更加人性化更加科学,工薪阶层逐减向城区迁徙,城区的二手房最终会逐步相对下降。白领以上阶层住房需求逐渐向追求幽静、宽敞、空气新鲜、环境优美的郊区转移,郊区的二手房最终会逐步相对上涨。

    评判房地产的价值观会随着社会的发达而发生变化。而这个变化是以二手房的地域价格变化为标志的。

    如果把楼市看成统一市场,用统一的思维看市场就会误市、害市。不同的区域有不同的特点,不同的社会环境有不同的市场现象,不同的自然环境有不同的生活习惯,不同的经济状况有不同的市场状况。

    我们的国家地域广、环境复杂、人文习惯多样、社会经济发展不平衡、人们的居住环境很不一致。于是就楼市来讲,也不可能有统一市场的特征。

    商品住宅是商品,但流动性特点却表现在购房人的迁徙理念及购房心理和欲望上,也就是说流动相对住宅这个商品是不流动,流动的是人,是人流,因此楼市地域性很强,行情是地域性和阶段性的,很少重复交易。

    楼市的特点决定了这个市场的特殊性,不可能统一市场除非流动人口巨大、人口迁徙频繁。我们不能用股市思维诸多商品市场的思维看楼市,楼市的分布和流通都有特殊性。

    我国地域广大社会经济发展不平衡,环境也不同。我们只是局部与这些地方相像,只能局部参照,所以拿来的经验,不适合我们的全国市场,我们楼市的特色是根据地域特点和经济发展不同各具特色具有自己的特殊性。

    地域不同、财力不同,楼市的特征各异,想采用统一的营销手段、经营模式、开发模式、分析模式是行不通的,用所谓的“收入比”也不能说明市场的全部特征。

    楼市的“气象”有很强的区域特征,房价根据区域不同也有很多“小气候”和区域“温度”的特点。

    房子是钢筋水泥加设计者设计的综合体,放在闹市放在郊区凝聚在其中的社会必要劳动时间是一样的,由于环境不同价格远离价值一定会出现,偏离过多就得回归理性。

    在房地产开发中,设计是生产力,设计所产生的市场效应对开发商的市场营销有重要意义。反之,设计不以市场导向为设计理念,不重视工程质量,再好再华丽美观的设计成果,也会使开发企业的经济效益打折扣。

    我们的砖家一方面拿洋玩意闭门修补忽悠民众,另一方面迎合民众打压实践者。造成误导民众,迷糊实践者。很多人看不准方向。一次次错失购房时机。方面听到民众呼声,另一方面考察实践者,总结实践的原理,才会做出有用的判断。而我们的小部分研究人员(砖家)却拿“洋理论”做研究说理的基础告诉民众实践者有毛病,试图开出西药方治不对症的问题。

    如果说当我们的实践还在馄饨的时候“洋理论”确实开了我们的“天目”,可是市场实践者走了十几年,怎么还有人拿“国际惯例”的理论忽悠国人呢?很多时候搞研究的人员不愿意与开发商交朋友,愿意引经据典拿国外现成的“理论”指教开发商,指导民众,这么做得不到真经。

    就房地产市场来讲,全国经济东西失衡、南北有差距形成了发展中的现象,这样的市况必定需要一大批敢于闯、大胆试的实践者,随之就应该有学者观察、总结原有实践、指导未来实践的理论概括。实践出真知,可是总结实践很难,潜规则告诉社会“洋理论”是真理,不需要结合自己的实践,A、B、C一说。逻辑一推理OK了。其实,实践犹如河流,每时每刻都在变化,市场就是实际和实践的实况,不变的论据怎么能准确解读变化的市场呢?

    现在房地产市场最需要的是实招、实话,市场是最大的权威。

    买房人的购买动机和购买行为决定楼市的走向,而不是已经发生的房地产销售数据,更不是用已经发生的销售数据来判断未来市场走向。

    把房地产走势的分析基础放在对已经发生数据的基础上是错误的,其实已经购房的和没有购房的群体没有必然联系、买房行为有一次“买断”的特点,有再次购买动机和购买行为将会间隔很长时间,因此,楼市的走向关键看现在购买人的状况,也就是说要从买房人的角度看楼市的走向。

    2009年是房地产市场没有寒冬的一年,期待2010年没有寒冬、没有盛夏,是四季如春或者春华秋实的一年。

 

  

 

 

 

  

  

  评论这张
 
阅读(4)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017