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研究房地产市场走势根本依据是未满足需求  

2010-01-06 09:43:00|  分类: 商品房市场观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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           研究房地产市场走势根本依据是未满足需求      

 

      用未满足需求的状况和能满足需求的住房供给判断未来房地产市场的走势,判断有没有泡沫是符合市场实际的方法。如果把已经购买住房的需求作为参考判断未来市场可能是错误的。判断一手市场的走势关键关键看未满足需求,包括自住和改善性需求。判断房价是不是合理关键看主流需求是什么样的需求性质。

    判断一手房市场的时候有两种状况,当自主性和改善性住房需求巨大的时候,拉动嗅觉灵敏地投资和投机性需求进入市场,房价稳步上升,当投资和投机性需求占据市场主导的时候,并引领市场方向的时候,会助推房价快速上涨。另外,当自主性和改善性住房需求稳定在一定水平的时候,反映在房价上就有价格稳定的可能,但是还要看货币政策和国民收入增长状况。

    判断二手住宅市场走势的时候关键是改善性供给、投资和投资性供给以及空置率状况,税收调控的应该是供给,而不是需求,二手房供给既反应一手住宅市场供需是否平衡,又反应房地产市场的真正行情。

    货币发行量与拓展投资渠道应该是正相关,货币流通加快流转或者相对过剩的结果,一是能扩大了投资领域;二是能让某投资领域迅速膨胀或者刺激这个行业深化发展。目前,膨胀的是房地产业,需要深化发展的也是房地产的住房市场,而不是用什么泡沫的说法来诠释。

     判断房地产行情的误区一是把过去已经满足的需求作为未来走势的判断和评论的依据,二是把已经满足需求的成交价格作为未来房价走势的依据。长此以往可能把房地产市场带入歧途,让“舆论泡沫”破裂。

     研究未满足需求是判断房地产住宅市场走势和价格走势的根本依据。

    

 

          

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