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远郊区规划项目案例解读与评述  

2010-01-17 19:04:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     远郊区规划项目案例解读与评述

 

    周六,第八期的商学院聚集了各路专家,用了半天时间举办了管理案例沙龙,大家探讨“远郊区大社区规划手法”进而对案例的开发模式展开了深入研讨。

    一. 天津武清某项目案例:

     ------项目简介----

     天津武清某项目用地位于天津市武清区西南部,总用地规模约7000亩,南北长约 4公里,东西宽约1公里。用地北、西、南三侧紧临北运河,东侧临城市道路,距103国道约1.3公里。项目已做完规划方案设计,由南至北分为三块用地,其中中部用地为项目启动区,启动区约1350亩,总建筑规模约66万平方米,其中住宅建筑面积约60万平方米,公建面积约6万平方米;

武清位于京津之间,京津城际快速在武清设站(杨村站),京津高速在武清有出口(杨村北,高速至北京约40分钟,至天津约20分钟)。未来天津城市轻轨在项目用地设有站点。武清城区有一个国家级高新技术产业开发区。

目前武清当地住宅开发规模较大,市场接近于饱和,典型项目有:

l  保利上河雅颂,住宅为主,存量约65万平米,高层为主;

l  第六城,住宅+shoppingmall,存量约7万平米,多层、小高层为主;

l  京津时尚广场,soho公寓+商业,存量约5万平米,高层为主;

l  北岸尚城,住宅为主,存量约5万平米,多层、高层为主;

l  柴楼新庄园,住宅为主,存量约30万平米,高层为主。

二.解读与评述

    该项目无疑是典型的远离市区的郊区造城的规划方案,给定的条件设定了规划

者既有对当地市场接近于饱和的担忧或可预期的市场风险,又有对位于京津之间和

武清城区有一个国家级高新技术产业开发区,对项目良好的憧憬。一个是微观环境

的压力感,另一个是“两市一区”的条件诱惑感。

    规划者乃至开发商如何客观、理性、更科学规划本案,开发模式如何,如何面

对市场?成为专家们研讨的话题。

    一线城市土地价格高土地资源稀缺的局面,开发商考虑远郊区开发势在必行。

可以说,北京、上海、深圳等城市都会遇到“远郊区大社区规划手法”的问题,说

到底也是如何使郊区城市化的蓝图通过规划与开发更加优化,把远郊区的环境优势

充分挖掘出来。

    从本案4平方公里的总用地规模看,足以值得利用的是交通环境及其水系、临

城、临开发区的优势,但项目开发除挖掘优势外,“有土地无资金”也是项目的短

板,确立规划定位和运作模式成为本案研讨的主题。

    如何通过规划和商业运作是本案成功与否的关键。

    讨论的问题集中到了“政策、环境、市场”等问题上来。

    一是,需要政府政策鼎力支持与扶持。实现4平方公里的规划需要农村人口转移

政策、就业政策、开发政策、环境评估政策等政策支撑。

    二是,环境条件的充分评估。如果把这么大体量的开发设定的功能目标比喻建

设“客厅”“卧室”“客卧综合”三种选择模式,各有优势。

    “客厅”模式:以吸引城市游客为目标、建旅游、教育、休闲中心综合性商业区以低密

度产品推向市场,由于规划具有第二居所的特性,难免成为“空城”。

   “卧室”模式:以农村城镇化的轨迹,为定居者、为移民、休闲者设定,当地居民上楼为

定位可能难以提升品质吸引休闲者为主难免成为“睡城”。                    

   “客卧综合”模式:是比较好的选择,但是以商业带动还是以住宅带动,开发顺序成为开

发商运行模式成功的关键。

    三是,充分评估市场现状,并考虑今后市场环境变化因素。本案目前的规划还

处在模糊轮廓阶段,充分考虑市场状况有超前意义,可根据市场变化留有详细规划

的空间。

    总之,本案是“两市一区”托起项目,还是项目带动周边两个开发思路的问题。本案区

宅供应趋于饱和的市场状况,决定了开发商要采取“无中生有”的策略,充分利用环境优势

展“造城”式开发。引进的优质教育资源、文化产业资源、旅游、医疗、购物等等商业模

式,开发第二居所为两市一区和县域住宅需求而设定等。

    远郊区规划和建设需要编排一个动听的故事讲与社会。通过市场调研和滚动开

发实现规划目标是本案的关键。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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