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房市“平稳换挡”可能是明年的特征   

2009-10-11 19:45:17|  分类: 房地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房市“平稳换挡”可能是明年的特征

 

     房地产市场受宏观调控方式的变化正在或者已经发生变化,房地产市场经过十年快速发展,已经完成了由供应短缺时期向供需基本平衡的历史性转变。今年乃至今后一至两年内,市场特征明显不同于以往。

    对于现实的房地地产市场有诸多初期市场的特征。这个特征是以投资与投机为主要动力,通过投资与投机的能量解决了供应短缺的问题,从而解决了计划经济时期难以解决的“住房问题”。市场上投资与投机行为的出现,是围绕供应短缺的问题而存在的市场现象。

    对于将来的房地产市场,我认为是一个稳定健康发展的市场。这个市场最明显的特征是以解决“民生”为核心的市场,原有的投资与投机行为退其次。市场即使有投资与投机行为,也是围绕“民生”问题而存在,但市场的动力将是政策推动。

    在这个转变我称之为“平稳换挡”期。因此,这个时期不会有所谓的拐点,人们认为的拐点是市场的自由落体形成的,而我说的这个市场变化是市场调控的结果。过去的市场是“富人游戏”,将来的市场是“公益游戏”,这个过渡期既有市场手段、又有计划手段,是决策者用市场手段和计划手段的组合拳治理市场缺陷的过程。因此,变动的市场会是以满足排除市场之外中低收入为主的市场。

    市场换挡的主要表现是主流需求发生变换。原有的以“有钱人”为主流需求的高房价行情,被中低收入为主流需求的中低价行情所代替。由于高房价不会消失,由于中低房产市场受到政策“保护”或引导,市场不会出现地震式的变化。因此,我们认识房地产走势更重要的是认识“平稳换挡”的重要意义。

    房地产市场有自己的独特性。

    我们知道,准确判断房地产市场的特征才能正确认识房地产市场的走势。房地产市场排除了一般市场的特征。

    首先, 房地产市场不是赌场, 房价预测不是掷骰子买房更不是买玩具。因此,房子不是赌具,房子是衣食住行中重要的民生问题,这决定了房地产市场的走势的终极目标是最大限度的满足民生。

    其次,房地产对社会和国民经济有重要影响力,纯粹的自由市场理论不能解决房地产市场的所有问题。一般商品可以更新换代、可以用创新产品替代,而房地产的产品有不可替代性;不同产品特性决定了市场的特征,如果说一般商品的行情出现周期性特点和“拐点”的话,房地产市场的行情周期更长,“拐点”更特殊,甚至出现拐点的几率很小,甚至短时期不会有所谓的拐点.

    第三,既要从买房人的角度看楼市的走向,又要看到只要社会经济健康发展 房市就不可能地震。房地产市场的价格走向由供需博弈而定,当供需的主导力量发生变化的时候,其价格结构性变化也会出现。但是这种调整是在决策者有节奏的调控之下的调整,如果把房地产行情放在一个社会发展的纵向趋势看,稳定房价是科学的,打压房价不科学。因此。房地产走向的问题事关社会稳定,连接着宏观经济和社会发展。

    房地产市场的特殊性让社会不得不对所谓拐点保持警觉,如果通过房价来判断房地产走势的标准,很有可能进入误区。目前市场正处在从为“富人”盖房子向为民生盖房子转变,在这个市场转换时期,楼市监管疏导型政策对房地产市场有重要作用。

     政策、市场、需求的诸多因素促成今后的房市完成转身动作。明年房地产市场“平稳换挡”将是主要特征。

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