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飞鹰的博客

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日志

 
 

房市“平稳换挡”是明年主要特征。  

2009-10-10 09:24:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                 房市“平稳换挡”是明年主要特征

 

     房地产市场受宏观调控方式的变化正在或者已经发生变化,房地产市场经过十年快速发展,已经完成了由供应短缺时期向供需基本平衡的历史性转变。今年乃至今后一至两年内,市场特征明显不同于以往。

    对于现实的房地产市场有诸多初期市场的特征。这个特征是以投资与投机为主要动力,通过投资与投机的能量释放解决了供应短缺的问题,从而解决了计划经济时期难以解决的“住房问题”。市场上投资与投机行为的出现,是围绕供应短缺的问题而存在的市场现象。

    对于将来的房地产市场,我认为是一个稳定健康发展的市场。这个市场最明显的特征是以解决“民生”为核心的市场,原有的投资与投机行为退其次。市场即使有投资与投机行为,也是围绕“民生”问题而存在,但市场的动力将是政策推动。

    这个转变不是“刹车”而是加减“油门”的动作,我称之为“平稳换挡”期。因此,这个时期不会有所谓的拐点,拐点是人们认为的一种市场自由落体形成的,而我说的这个市场变化不是一个“点”而是一个时期,是市场调控的结果。过去市场是“富人游戏”,将来市场是“公益游戏”,这个过渡期既有市场手段、又有计划手段,是决策者用市场手段和计划手段的组合拳治理市场缺陷的过程。因此,变动的市场会是以满足排除市场之外中低收入为主的市场。

    市场换挡的主要表现是主流需求发生变换。原有的以“有钱人”为主流需求的高房价行情,被中低收入为主流需求的中低价行情所代替。由于高房价不会消失,由于中低房产市场受到政策“保护”或引导,市场不会出现地震式的变化。因此,我们认识房地产走势更重要的是认识“平稳换挡”的重要意义。

    房地产市场有自己的独特性。

    我们知道,准确判断房地产市场的特征才能正确认识房地产市场的走势。房地产市场排除了一般市场的特征。

    首先, 房地产市场不是赌场房价预测不是掷骰子买房更不是买玩具。因此,房子不是赌具,房子是衣食住行中重要的民生问题这决定了房地产市场走势的终极目标是最大限度的满足民生。

    其次,房地产对社会和国民经济有重要影响力,纯粹的自由市场理论不能解决房地产市场的所有问题。一般商品可以更新换代、可以用创新产品替代,而房地产的产品有不可替代性;不同产品特性决定了市场的特征,如果说一般商品的行情出现周期性特点和“拐点”的话,房地产市场的行情周期更长,“拐点”更特殊,甚至出现拐点的几率很小,甚至短时期不会有所谓的拐点.

    第三,既要从买房人的角度看楼市的走向,又要看到只要社会经济健康发展 房市就不可能地震。房地产市场的价格走向由供需博弈而定当供需的主导力量发生变化的时候,其价格结构性变化也会出现。但是这种调整是在决策者有节奏的调控之下的调整,如果把房地产行情放在一个社会发展的纵向趋势看,稳定房价是科学的,打压房价不科学。因此,房地产走向的问题事关社会稳定,连接着宏观经济和社会发展。

    房地产市场的特殊性让社会不得不对所谓拐点保持警觉,如果通过房价来判断房地产走势的标准,很有可能进入误区。目前市场正处在从为“富人”盖房子向为民生盖房子转变,在这个市场转换时期,楼市监管疏导型政策对房地产市场有重要作用。

    政策、市场、需求的诸多因素促成今后的房市完成转身动作。明年房地产市场“平稳换挡”将是主要特征。

 

 

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