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大城市“房价与收入比”很正常  

2009-08-06 13:00:24|  分类: 房地产价格 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大城市“房价与收入比”很正常

 

 

     房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。是没有问题的。问题是什么房价与什么收入相比,判断房价相对什么人高相对什么人低的问题。

     通常开发商将房价与收入比用于微观房子定价上,针对的是地区居民的客户群收入,同时参照市场的范围和市场的特殊性,进行房价高低的评估。如果用于平均房价与平均收入上,在宏观上到底准还是不准?实际看很少准。

     比如,北京等一线城市快速上涨的房价与人们住房消费能力之间是否匹配呢?不匹配的问题出现在哪里呢?

     据上海易居房地产研究院综合研究部研究:“分析了10大城市近几年房价收入比的演变情况,结果表明:各城市房价收入比2001-2007年间明显上升,北京的房价收入比由9.55增加为13.09;上海由6.7增加为11.25;广州由6.49增加为12.09;深圳由5.85增加为13.15;杭州由3.51增加为9.86;厦门由5.41增加为13.22;武汉由5.14增加为8.89;重庆由3.07增加为5.15;天津由4.41增加为9.34。其中,沈阳的房价收入比走势比较特殊,是因为前几年城镇居民人均可支配收入较低,近两年收入增幅很高,超过房价增幅。”

     据上海易居房地产研究院综合研究部研究说:“就我国一线城市纯商品住宅的房价收入比看,2007-2008年保持在15左右的水平,明显高于香港的合理均值,上海甚至高达17.2,接近2007年香港房价泡沫前的水平。因此,目前中央政府认为部分城市房价偏高很正当,北京、上海、深圳等地方政府领导认为自己城市房价偏高,亦属正常。北京、上海、广州、深圳这四个一线城市和厦门、杭州,这6个城市的房价收入比偏高,房价应该合理回落。”

    这是一篇比较理性的分析北京、上海、深圳等地方政府领导之所以认为自己城市房价偏高属正常。就在于即使这些城市与对应的香港等地比,也还有自己城市的特点,有自己城市房价高的因素。

    这些城市的房价实际上反映了全国的高收入与当地居民高收入的大体平均支付的水平,而不是准确反映与当地居民家庭的收入水平。这些城市的房价与收入比一定相对高,所以属正常的市场反映。

    我们看到越是开放的城市、越是国际化的城市、越是流动人口大的城市,房价与收入比就越“不尽合理”,说明这些城市的房价接纳了当地居民以外的高收入迁徙者的住房需求,同时排出了当地低收入居民的住房消费.因此,建立住房保障制度满足当地低收入居民的住房需求十分必要。

    当北京、上海、深圳等开放的城市、国际化的城市、流动人口大的城市,房价与收入比高于“专家”预期也是正常的。往往开放政策、国际化趋势、流动人口政策在一定时期使房地产市场的发展有了方向和火车头。至于什么样的房价与收入比合理,一定没有统一标准。

    随着“房价与收入比”的思考,我们会清醒的认识到,我们不能笼统的用一个标准衡量不同地区的房价;我们不能在衡量房价高低的时候不考虑本地区的特殊因素;我们确实存在着符合我们自己市况的“房价与收入比”。至于什么样的房价与收入比合理,一定考虑市场的范围,国际化、开放城市的房价一定会偏离城市当地居民家庭收入水平,国际化和开放程度越高、人口流动性越大,房价会远离当地家庭收入的收入水平。房价远离当地家庭收入的收入水平越大,建立当地居民的保障房制度,加大保障性住房建设越有必要。

    热议“房价与收入比”问题,需要解决的不是只有房子降价问题,还有加大保障房建设的问题。大城市“房价与收入比”不相匹配,说明了“房价与收入比”问题之外,还有问题。用“房价与收入比”衡量一线城市房价的时候,除了感觉总是不准之外,一定要注意为什么不准?

    在我国,如果大城市“房价与收入比”匹配了,不但与当地居民家庭收入也和全国城市居民家庭收入水平相当,市场的巨大差别消失了,就有匹配的可能。如果一线和二线、三线的“房价收入比”都合理了,一定是人口稳定、开放完全、地区经济发展平衡,全国的许多城市一定是社会经济特征与香港等发达地区相当的时候。

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