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公摊面积姓公还是姓私  

2009-08-31 09:48:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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              公摊面积姓公还是姓私

 

     公摊面积在商品房营销过程之中是搞不明白的概念,出售的商品房用建筑面积计量是无可厚非的,办理产权时按照建筑面积办理私产权属也是正确的。问题在于拥有不可侵犯的私产所标明的建筑面积,也有公私不明的产权问题。众所周知,私有住房拥有私产的产权面积包括套内面积和公摊面积,公摊面积姓公还是姓私谁也说不清?是“私产”?私人没有控制权;把公摊的使用权托管给物业公司?业主又没有收益还要支付公共维修费用。公摊的产权犹如高层住宅拥有土地使用权一样,是很模糊的产权和使用权的概念。

     从开发商角度说,为了购买者居住或者拥有产权的需要,在不同建筑功能的建设过程设计一定的“公共面积”。比如,大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、值班警卫室等等。应该说这些公共建筑面积是住宅、商用、公寓等消费类或经营类商品房必备的“配套设施”。而且功能越是完善公摊面积也越大。现在的问题是:公摊面积在房产转让过程是摊入到产权人的建筑面积中,还是把公摊面积的建筑成本摊入到房价中之中呢?

     公摊面积摊入到产权人的建筑面积中,公摊面积姓公还是姓私?产权证明白的写着是私产,但是不姓私,是产权中的“水分”。如果不写入私产证件中又按照市场价分摊到房价之中。前者的做法开放商可以把大产权明晰的分割出去,但是业主迷糊;后者业主清楚了,开发商则被公摊拖累难以继续“向前走”。

     解决公摊问题不是开发商和业主双方的事情,还有社会问题融在其中。举例,拿公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间来说,这些有一户、两户、一个单元、一栋楼等等多种居住人共同使用的复杂情况,可以说是“小公共产品”,如果形象的把楼梯间、走廊、过道好比社会上的“公路”,电梯和电梯间好比“高速公路”,业主或者造访者进入“产权”房间都是“必经之路”。这些面积和建筑是以“公共产品”形式提供好,还是分摊成“私产”私人投资和拥有私权好,还是分摊到房价中好?我们知道,公摊面积越大业主使用越方便,只是承担的负担越重。如果商业地产考虑人流问题公摊面积更大,要是抛开这些问题很难制定价格标准,也难以进行售后的产权管理和物业管理。

     解决公摊问题还有个成本和税收的问题。一是,如果按照建筑面积出售,公摊面积和套内面积以同等价格让购房人承担,其房价一定高,公摊面积一定没有“公共产品”的待遇,不免税、不免费、公摊的定性则是经济或消费投资,而不是公共产品投资,产权是模糊状态;二是,如果按照套内面积计算产权和房价,房价所含“公共部分成本”是含开发商和政府收取的税费和利润的最终“产品”价格,业主就承担了提供公共产品投资的社会义务;从另一个角度讲,如果商品房建设过程,公摊面积始终按照“公共产品”对待,减免商品房生产全过程中公共产品的环节税费并微利费经营,房价一定“真正降”。

     现在的问题是“公摊”的棘手问题,像没有生机的“纸花”不停地在开发商、产权人、社会管理部门之间传递,就看鼓点停的时候“落”在谁的手中,在产权人手里产权人喊糊涂、落在开发商手里开发商喊冤、落在公共管理部门一定感到受理的麻烦。“公摊”的棘手问题也像“烫山芋”,更像鸡肋。

    公摊问题确实与房价有关系与产权归属和支配有关系,只有开发商、公共管理部门和产权人有了共识才会达成合理的解决办法。公摊面积究竟是姓公还是姓私?这得好好科学的探讨,这是个难以回避的问题。

    由套内建筑面积争议引起的公摊面积问题,是房价、产权、物业费收取、供暖费收取、产权分割等等都不能回避的问题。按照套内面积计算房价、按照套内面积或者建筑面积考量产权归属,回避不了公摊面积或成本问题。

     如果只提出“今后预售住宅或现房销售应按照套内建筑面积计而经适房和两限房销售则按建筑面积计价和结算房价款。”不到位的措施没有什么实际意义。也许产权、房价、面积等问题能够得到理论和实践的科学解答,公摊面积应该姓公还是姓私也就解决了

    

            

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