注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

飞鹰的博客

房地产同仁交流,房地产市场观察,朋友思想火花碰撞的园地

 
 
 

日志

 
 

审慎看楼市的泡沫  

2009-08-19 08:36:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

审慎看楼市的泡沫

  

    泡沫这个东西我不知道从哪来的,是不是舶来品?

    中国的经济很少让世人知道什么时候有泡沫,特别是房地产业的泡沫是什么?泡沫说无非是一种在我们的意识中警觉特性的反应。我们中国人不同于西方人的意识,冒风险不是我们的长项.在一片大好的形势下,我们有历史形成的居安思危的习惯性思维模式。最著名的“狼来了”故事一方面告诉我们狼真没来,另一方面告诉人们:我们有警觉的习惯,但也很害怕狼来。房地产泡沫论其实就是告诫我们,要警觉泡沫,到底有没有另当别论。

    有人提醒:泡沫本质上是一种价格运动,是一种经济失衡现象,是由于市场预期的狂热,使得资产价格被高估,一旦市场发现这种价格的高估,并且这种高估超出了市场的容忍能力,价格就发生了回调。所以泡沫的本质在于资产市场定价的高估,高估是产生市场回调力的源泉。在泡沫经济中,由于过度投机,造成虚假繁荣的表象,泡沫最后必然破灭,进而导致社会震荡,甚至经济崩溃。根据经济学的解释,房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳上涨。

    按照西方土地私有制的房地产模式解释房地产泡沫,房地产泡沫"其实是资产泡沫的一种,是以房地产为载体的泡沫经济。它一般是指由房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础价格的持续上涨现象。通常表现为在经济繁荣期,地价(私人或集团控制)飞涨形成泡沫式的市场景气,但到达顶峰状态后,市场需求量急剧下降,房价大跌,泡沫也随之破灭。

    我们的房地产市场与西方的市场有很大差别。最明显的差别就是土地所有制不同,地价或者土地收益的使用方式和使用者不同。国家掌控土地所有权、调控土地放量的闸门、支配着土地收入,这与西方土地飞涨制约房价和需求有本质不同。既然有国家调控者,房市有适度泡沫,有利于总体经济的向好,就不会让泡沫破裂,我们应该有这样的判断。

    泡沫说,如同“狼来了”的典故,有人喊了狼要来,我们有准备就是了,有了准备房地产的泡沫还会破裂吗?

    我们国家的房地产市场是世界上地域最大的市场之一,不同的地域有不同的市场现象,当某地的房地产市场有所谓泡沫的时候,很快能够得到控制或者被大市场消化掉,我们的房地产市场对通胀有明显的抑制功能,回旋余地很大的房地产市场不会发生西方式的泡沫破裂。    

    具体到房市来说,房价高低、利润大小都取决于这个房子开发的时间、地点和在哪一个区域、哪一个位置。比如说今年1-7月份,从固定资产供给方面来说,巨额固定资产投资额砸下去,必然拉动固定资产投资增速。从房地产资金来源看,1-7月同比增长28.7%,其中国内贷款增长42.7%。就房地产企业的投资增速看,1-7月用于住宅投资不同地区同比增速不同,东部地区住宅投资同比增长4%;中部地区住宅投资同比增长14%;西部地区住宅投资同比增长14.7%。这些数字可以告诉,经济发达地区的住宅投资增长开始放慢,东部依次慢于中部地区、西部地区的住宅投资速度;从住宅需求方面来说,1-7月用于住宅投资的一个重要指标就是银行的个人按揭同比增长78.9%,购商品房的定金及预收款同比增长35.7%;这种需求旺盛的局面不能说是泡沫。固然资金和需求推动房价上涨是重要因素,但不同地区价格的表象不同,总体看房市还处在正常阶段。从商品房销售面积和销售额增长情况看,1-7月,东部、中部、西部地区销售面积同比增长分别是47.7%、18.6%和33.7%,销售额增长分别是70.8%、33.1%和46.7%;从供需两个方向看市场,我们可以得出房地产市场出现的资金推动、需求拉动、金融支持的繁荣阶段,也没有出现泡沫。东部、中部、西部市场的差别和不同步现象,三个地区开发企业投资增长的内涵的不同,三个地区成熟市场、不成熟市场之间的互补性很强。某地可能有泡沫、某地可能刚刚起步,多彩的数据,反映了多样供需的市场。从整体看,房地产泡沫不可能在全国70个大中城市蔓延,也没有必要担心泡沫破裂,东部地区房地产开发量在减少,西部在增长,东部销售形势超出意料,西部销售形势已经好转,有没有泡沫,数字已经告诉了我们。

    微观上讲,住房需求增长有刚性需求、投资需求也有投机需求的增长,如果银行按揭同比继续增长,新增投资供给慢于需求投资增长,投机需求就可能出现。银行的个人按揭同比增长78.9%,购商品房的定金及预收款同比增长35.7%;说明房价上涨与住房的投资和投机需求有关。政府把资金投入供给一方以及需求一方个人资金的支出加上银行按揭一搀和房价能不涨吗?银行的个人按揭同比增长78.9%是房地产总体特征的表现,具体到个人在银行按揭可能占购房的比例为60%、70%、50%,拿出的定金及预收款实际是个人储蓄。在住房需求方面,如果资金供给大于资金需求或者刚性需求,投资需求和投机需求大于商品房供给,房价肯定虚高。不管是什么需求大家都按揭,能不上涨吗?另一个角度讲,这和信心也有关系,大家有信心按揭的人数、金额都会增加,这不是泡沫,是市场信心。如果调整资金供给量,调整资金供给结构,减少投机资金的供给,调节投资资金供给方向,完全可以避免房地产泡沫的破裂。

    目前,房地产市场的资金从供需两个方向推动市场回暖,房价适度上涨是社会发展的需要,而不是什么泡沫不泡沫的问题。对房地产泡沫保持警惕的思维模式可取,用泡沫吓唬人可怕,审慎看楼市的泡沫才不至于迷茫。

  评论这张
 
阅读(4)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017