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市场的几种表现形态  

2009-06-24 09:57:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       市场的几种表现形态

 

     房地产市场状况如何,房价是主要信号。除房价的表象方式以外有很多表象形式,我的市场经验和观察认为,市场的一切表现包括房价在内都是围绕供需展开,不同的市场表现的突出点不同,表现的方式不同,表现的原因不同。就房地产市场来讲,市场信号的几种表象方式有:混沌、畸形、僵化、活跃、平衡。

    混沌的市场,表现的突出问题是没有市场方向、没有市场交易规则、没有市场交易场所但是存在市场交易行为。房地产市场的初期,市场的交易是简单的交易行为,主要表象是换房、调房、分房,交换的方式是物物交换,社会的很多市场以货币短缺为特征。

    畸形的市场,表现最突出的是总需求远大于总供给,在总需求与总供给矛盾突出的时候,某一供给得以加快发展并刺激巨大需求、制造了巨大的市场机会,趋之若鹜的需求为供应商提供了超额利润,单一的供给与总需求之间的供需矛盾形成供应商的垄断经营,利益的驱动结果形成了相对过剩和市场危机及调整时机的到来。房地产市场畸形的主要表现是以满足中高收入者为主要特征的住宅商品房入市,开发商以面对“富人”制定游戏规则为特征,在对住宅和商品房的总需求面前,开发商优先满足最有钱的人的住房需求,必然引发市场的畸形发展,使得畸形市场供应对应了畸形市场需求,即使市场火爆也是非理性、非正常的市场表现;房地产总需求被严重分化,总需求与畸形供给之间的矛盾趋于激化的边缘。

    僵化的市场,表现的形式是对市场供需的调控和布局的结果,市场需求是多样化的表现形式,有什么样的需求必然有什么样的供给,而供给的方式应该与需求的社会规律相一致,在巨大的需求面前,如果允许什么样的供给不允许什么样的供给成为一种制度,而制定这种制度以“一刀切”的理念为特征,表现在市场上必然以僵化为特征。房地产市场畸形的表现就是功能区的确定,土地使用功能与房产的关系上,如果鼓励建住宅区,就追求大功能,而成片的住宅开发区引发了交通问题、生产经营问题;如果鼓励建开发区,就追求建工厂、追求成片的开发生产经营区;要是鼓励建金融区,就集中所有金融机构扎堆;如此一来大的功能健全了,小的微循环功能失调了,抓大放小的模式使市场出现僵化问题。在供需交易之间强调什么土地性质建什么房,不得更改,而土地功能的确定是否符合社会活动规律无从考证,于是即使有不同的房产市场需求也要严格按照不变的土地供给和房屋供给方式提供给市场,僵化的市场供给与灵活多样的需求之间出现矛盾,僵化的房产供给难以引导巨大而多样化的市场需求,往往这种供给不能给需求提供方便的、适宜的产品。

    活跃的市场,表现的形式是多品种、多规格、多类型的供给产品能够适合多样性的需求,有什么样的需求必定有生么样的供给相对应,这是市场成熟的标志,也是更高意义上的活跃的市场特征。目前,在房地产市场供需之间还不可能达到这种市场境界,回想畸形市场上的火爆现象,不是市场的活跃,那是非理性市场。是畸形市场供应引发畸形需求的结果。活跃的房地产市场是多种供给满足多种需求的市场,应该是住宅区的住宅供应中有配套的生产经营类房产供应,连片的商业经营类房地产供应中有适量商品住宅供应的市场;活跃的房地产市场是多种供给与需求综合匹配的市场,区域内成片商品房供应是各功能匹配、协调的满足多种需求的供应市场,是综合体的供应和需求的市场,而不是“一是一、二是二”、“青是青、白是白”的成片、单调的供需市场。

    平衡的市场,表现的特征是公开、公正、公平的市场。公开是信息通畅;公正是操作明了、简单、顺畅;公平是不同需求都能找到对应的供给。一个要求公平的交易的市场必定是吸引人最多的市场,比如股票市场、足球市场、农贸自由市场、金融市场、房地产市场;一个实现公正的市场必定是供需双方都能够方便参与的市场、,比如股票市场、期货市场等,门槛低的特征,使参与人能够根据自己的供需能力迅速进入市场;一个公开的市场,是供需之间信任度最高的市场,如债券市场、黄金市场等等。就房地产市场来说,离公开、公正、公平的市场还很远。一个健康的市场还不可能一夜形成。

      混沌、畸形、僵化、活跃、平衡的市场是市场活动的不同表现,是市场经营的依据,也是市场经营的机会,有什么样的市场必然有适应市场的交易行为。房地产交易是大宗商品交易,也有一般市场的交易表现,房地产市场也会有与一般市场相一致的市场特征。 

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