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飞鹰的博客

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谈房市的大中小客户需求  

2009-06-18 08:02:00|  分类: 房地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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          大中小客户需求在商业地产市场中的特殊性

 

     在房地产市场上,有高中低端市场供给,必定有高中低端市场的需求,这是不言而喻的道理。住宅市场对高中低不同的市场供需结构的认识已经明朗,但是在商业地产等专业市场中,只用高中低端市场来描述市场结构是不够的,认识不同房地产供需结构的不同,对开发商有重要意义。

    商业性房地产与住宅市场有很大的不同.既有一般意义上的不同,又有特殊意义上的不同。

    从需求角度看:

    住宅市场的需求以居住功能为主,只是按照居住环境、舒适度进行不同“档次”分成廉租房、经济适用房、普通住宅、高档住宅、公寓、别墅、庄园等。不管有多少不同类型的住宅,最终客户的诉求都表现在住宅的娶妻生子、繁衍后代、休闲养生功能上,需求者具有大众化和普遍性。

    商业房地产的需求以生产经营为主,需求者多为生产经营者和创业业者,对房产的需求庞杂,要求标准相对住宅严格,需求的功能也复杂。按照商业类房地产需求分为商业店铺需求、大型商务中心需求、综合体小型办公聚集需求、单体大型办公需求、大中小工业厂房需求、旅游场地场房需求、大中小娱乐用房需求......等。各种需求的种类具有复杂性、针对性、特殊性。

   从供给角度看:

   住宅市场适宜标准化设计和供应,供应者提供的住宅商品相对单一、功能一致面对的是客户需求相对趋同的群体。只是要求有不同供应商提供不同高中档产品就OK了,因此,市场表现的是高中端市场,供需双方中需求方需求单一、供给方式稍微多样化就可以把握市场全貌。

   商业类市场适宜多样化、个性化供给,供应者需要较强的专业水准和准确的市场判断,提供的商品房难以标准化设计,需求客户专业水平高于开发商,提供的商品房难以分成高中低的档次,生产的商品房很难适应多样性、专业性的需求,因此,市场表现的是灵活独特的特征,市场分类只能是以大中小需求为主,以区分高中低档次需求辅,以“订制”需求为最优经营理念。

  从市场状况看:

    住宅市场结构性矛盾突出,高中端市场发育迅速,保障型住宅的低端供需市场发展滞后。但是开发此类市场思路明确,市场细分相对简单,市场规划可调可控。

    商业类房市既分大中小客户需求又难以对其统一甄别。目前,大商场、大工厂、大游乐场、大行政办公区、大金融街、大商业区、大卖场、小商贩自由市场、保税区、汽车城、家具城、旅游区、开发区......。足可以说明这些具有专业性、经营性、生产性的多功能需求,其供需双方不仅有消费性质、更具有生产经营特性,开发商经营此类产品一是要求专业、二是要求细分房产功能,三是难以用统一标准判断市场行情、五是受国家产业政策影响因素大。

   从市场缺陷看:

   住宅市场的大众参与性决定老百姓对住宅市场关注度高低,高中低端市场全面发展有利于市场稳定。随着保障型住宅的开发和供给,畸形发展的市场正在克服缺陷走向成熟。

   商业类市场的经济性和社会发展的重要性决定了国家对这类市场调控力度。我们知道,城市建设有住宅类的建设,更重要的是经济、管理、生产经营类房地产的建设。对大中小特征的商业类房地产的引导和支持有重要意义,而对中小特征的商业类房地产的开发和扶持是这类市场的“短板”,更有实际意义。

    目前,有适宜大公司的开发区、有适宜大金融机构的金融街、有外向型的CBD、有娱乐区、有商家的商业区、有小商贩的自由市场、有行政办公区、有诸多汽车城、海归创业园......。但是与住宅市场一样,还有很多中小企业、创业者没有聚居区、没有与自由市场类似的“大本营”,这是目前房地产市场中没有引起重视一个缺憾。

    我们知道,完善和认识房地产市场是全方位多角度的,头疼治头,脚痛治脚,那是西医疗法。如果把房地产看做一个整体,既要看到调整住宅市场结构的重要性,还要看到完善商业类房地产市场的必要性,既要看到两个细分市场的不同,又要看到二者之间的联系和关联度。决策部门全方位引导和调控不同市场,开发商主动寻找空隙,应该是中医疗法。中医疗法才会使房地产市场的丰富多彩和发展的持续健康。

    房地产市场一方面刺激消费,另一方面刺激生产,认识房地产市场的普遍性和特殊性,进一步完善房地产市场一定推动社会又好又快发展。

 

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