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房价预测不是掷骰子  

2009-04-15 09:16:00|  分类: 房地产市场预测 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                     房价预测不是掷骰子

 

     房价成为房地产市场上敏感的神经,各方都希望住宅价格涨落适合自己的口味,其实,房价是涨是跌,市场说了算,有什么样特点的市场就有什么样的房价,谁了解市场,谁包容市场的因素分析多,谁就看市场看的相对清楚,要判房价的涨落和走势就要亲近市场,就要尽量包容各种社会、政策、心理、自然环境、消费习惯、经济环境等等因素,哪怕是舆论媒体的鼓动和打压也要包容。预测房价涨落不是掷骰子,赶上“点”就准,赶不上点就不准,如此预测不是好方法。

    一.判断房价走势不同角度有不同偏好。

    如果研究房价走势不是为市场供需服务,埋头看“数据”、找课题、建立预测模型、远距离观望市场的供需。这样预测房价得出忽悠人的结论多。

    如果预测房价走势时偏向购房人,拿来市场买卖双方的数据,一看环比减少、再看同比下降,又看员工盒饭肉少素多,罔顾政策因素变动、没有分析市场交易心理,预测出来的房价有可能是:把下降的时点数当成未来时期的下跌趋势。

   如果预测房价走势时偏向开发商,看到售楼处“排队”就喊“热”,看到“小阳春”就喊房价大涨。也会判断失真。

   二.判断房价走势要把市场当老师。

    市场最有发言权。什么是市场?市场就是买卖、是买卖双方的交易行为、是供需双方博弈的过程。市场既有现实顾客和潜在顾客,也有预期供应者和现实供应者。市场之外有调控者、有观望者、评论家。

    房地产市场也是如此。市场人士就是买卖双方,他们喊房价高低是微观市场的交易行为,与判断走势无关。判断房价高低依据的市场交易感受,是对市场相关环境强弱的感受,这样的感受经过理性分析预测的房价相对合理,但是,市场反映的房价只不过是市场博弈的过去式。

    市场之外参与的调控者、观望者、评论家的判断依据应该是市场的表现,房价高低的判断依据也离不开市场,如果拿着“国外”市场的结论、拿着市场一方的观点、拿着供需一方的情绪说事儿,再如果拿着供需双方博弈的“数据”结果试图指导、指教、抨击、打压、拉抬房价其结果一定会让市场这个老师尴尬,或者遭到市场的惩罚。

    市场是老师,市场是权威。读懂市场才有判断房价走势的权威。读懂市场,就要老老实实向市场学习。不管是供需双方都会有判断失误的时候;不管你是什么样的专家,把自己的判断独立于市场之外,一定是真正的“砖家”;也不管你是多么高深的学者不分析现实的市场也会处在市场岸边当“学着”的地位。不管如何打压开发商,也不管如何鼓噪购房人,市场还会按照自己的方式运转下去。真实的房价还会按照供需的要求存在下去,

    不管什么理论、也不管什么舆论、更不管什么权威,不接触、不分析、不感受现实的房地产市场,不认真倾听市场的声音,你的什么判断都不会准确!你的什么研究、什么“国际惯例”不随着市场变动而修正,都会得到市场的否定。

    把市场当老师,老师在市场之中。判断房价走势把市场当老师,问计于在市场之中的老师,才是判断房价、房市走势正确方法。老师不是一个,是几个。一是市场的供应者,二是市场的需求者,三是市场的结算者......。

     只有一个权威的表现是准确的,那就是供需博弈之后的房价或者交易量。

     站在市场之外,把预测房价、房市当成掷骰子,可能正确一时,不会总是判断正确。何况总是点背呢!

 

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