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飞鹰:产权是房市交易规则中的一张名片  

2009-03-24 19:34:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                     产权是房市交易规则中的一张名片

                      飞鹰/文

 

    房地产交易是不动产交易,作为商品,房地产有特殊性。众所周知,商品本身的交换和商品本身的流通是商品市场上的重要特征。房地产既然是商品按照一般理论是需要流通的,而实际上房地产本身是不流通的,不动产流通的方式不是商品本身,而是代表房地产的商品性标志的“名片”的流通,这个名片就是商品房的产权。因此,房地产市场上流通的是产权,是代表商品流通的一种“名片”型虚拟的商品流通与交易。产权问题无疑是房市交易规则中的一张最权威最有含金量的“名片”而已。

    在房地产市场上,商品房最权威的标签是产权,商品房交易和流通的介质是资金。说到底,房地产交易的重要前提就是产权和资金,二者如果不流动或者不流转,市场则是苍白的。

    长期以来,产权明晰为房地产交易的活跃起到了关键作用。1995年1月1日以法律的形式构筑房地产交易规则以来,实际上就是房产“所有权证”规定的所有者权益的交易,而且交易范围由新建商品房逐渐外延,产权交易扩延到了二手房,甚至连“小产权”合理不合法的参与到交易之中并有蔓延之势。如今房市出现的尴尬实际上是“新规则”解决了新问题,老问题比如众多老房子(棚户区)的产权问题并没有彻底解决,也不能顺畅进入交易市场,这种现象实际上告诉我们,房地产市场并不是完善的交易市场。产权的流通不过是房市新交易规则框架中的一张有限范围的“名片”,而不是所有房产的名片。

    大量的房产产权问题积累了大量的不能交易的房产。不能明媒正娶的“小产权”问题、无产权问题。一方面使许多房子不能按照规则上市交易。另一方面,有限的商品房的产权交易,受供求关系失衡的影响畸形发展,或者叫“一马当先”奔跑,其奔跑速度超过了国民收入增长的速度。于是,高房价的“产权”房不期而至。人们把“产权”这张名片,当成了财富象征,当成了能够垄断经营的商机。

    其实,解决一些“小产权”问题、无产权问题还会释放更多交易量。而这些问题恰恰市场是无法解决,这些问题的存在是市场不完善不发育的重要原因之一。

    现在商品房市场上的问题实际上不仅仅是资金问题,还有“产权”持有者多寡问题。大量没有“名片”房子不解决,不仅仅是交易问题,还有资金不能更大范围流通的问题。不能上市的住宅长久不解决,将影响产权这种法律承认的“名片”的权威。商品房的流通范围就会受到限制。

   因此,可以说房地产市场中,真正能流动起来的不是商品房本身,而是“产权”和资金的流动,两个关键问题解决好了,市场问题也会随之解决。

     产权是房市交易规则中的一张重要的“名片”。解决眼前的所有房地产的产权问题,比解决70年以后的产权问题更迫切、更实际。

 

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