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二手房市场火爆起因辨析  

2009-03-18 21:20:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                飞鹰:二手房市场火爆起因辨析

 

 

    一手房和二手房交易有很大的不同。一手房的火爆是“一对多”的市场即少数开发商对多数购房人,二手房的火爆是“一对一”的交易转换成“多对多”的市场。

    新房的市场博弈最终会使多数购房人的购房经验向多数人传导,最终形成供需对峙。市场终究不能解决“天下人”的住房问题,如果真的解决了,“次贷危机”也会等着你。一手房的火爆实际上是市场尴尬或者调整的开始,原地踏步是主要特征,后退几步也未尝不可。

    在房地产市场二手房的市场,正处在起步阶段。市场的起步必然有起步的特征,如果二手房得到政策的引导,市场必然出现火爆。

    二手房市场火爆有几种原因。

    其一,过去十年新建的商品住宅解决了房子的产权问题,期间虽然有新发生的所谓“小产权”问题,但是那毕竟是发展中的次要问题。而十年以前甚至更远一点时间,很多很多城乡住房的产权问题实际上是在“混沌”状态,很多产权还不明晰,很多老房子因为十年住宅的改善被空置起来,一旦遇到上市流通或者旧城改造,必然形成产权需要明晰并需要流通的问题,不能流通必然影响二手房市场的活跃,一旦政策有利于旧房改造或者有利于这些房子上市,必然引发二手房阶段性火爆;

    其二,商品住宅市场经过十年的发展积累了相当的空置房及以再次出售为目的存量房,一定的时机这些房子将进入二手房市场参与交易,也会成为二手房火爆的“引子”。

    其三,停止福利分房以后,以前的福利房居住者因为收入增长、职业变化、生活不便等等多种原因需要改善住房条件,到市场寻找适合自己的新住所,一部分购买新房,一部分进入二手房市场,那些卖了房再次进入二手房市场的购房人放大了二手住宅的交易量,也会“引发”二手房火爆。

    其四,政府放宽购买二套房的政策和二手房交易税费的减让,刺激原来打算购买新房的刚性需求者改变购房计划。也刺激和释放了拥有多套住房者急于出手多余住房,盘活了存量房。

    可以说上述是主因,尤其是一手房和二手房在同一地域的时候,在目前市场尴尬的时候,二手房交易量必然大于一手房交易量。这个时期必然通过二手房市场的火爆,表现出调整时期的特征。

    由于二手房火爆是以“多对多”为特征即多种形式的住房供给与多种需求的交易活动,市场的火爆也就不能完全感染到高房价的一手房市场,一手房市场还会以“原地踏步”的形式等待以时间来换取不降价的代价,成为真正的“猪坚强”。如果说两个市场有关联的话,二手房火爆市场告诉一手房市场“同志们坚持就是胜利!”

     老百姓什么时候都是市场的主体,老百姓的需求行为始终是左右市场走向的最终主导力量。我们不能忽视二手房市场,不能小视二手房火爆现象或即将火爆的现象,尽量解读二手房市场反映出的信号,解读信号深层次的主导原因,对判断房地产市场的走势有很多有意思的意义。

   

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