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房价收入比的应用莫僵化  

2009-12-14 11:26:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价收入比的应用莫僵化

  当房价高起的时候,很多人自然会用“房价与收入比”衡量房价高低。最近,中科院的老师们又拿房价收入比说事。

    房价收入比的标准是个舶来品或者说是个“国际惯例”,应该说是个经验公式。

  中科院公布的蓝皮书表示,房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)应当在3-6倍的范围,6倍以上的居民购买住房就已非常困难,也有研究认为,房价收入比在6-7倍区间。

 蓝皮书指出,2009年城镇居民收入房价比将达到8.3倍,大大超出合理的承受范围。

 蓝皮书指出,2009年农民工的房价收入比为22.08倍,而对于农民的城镇房价收入比则为29.44倍。

 蓝皮书特别强调,85%的家庭没有购买住宅的能力。

   现在搞不懂得是,学者或研究人员们为什么总是拿别人的标准衡量中国的房市。房价与收入比的标准不能再用是中国房地产市场现实给予的回答,用这个来论证房价高是不科学的,什么是合理的?存在就是合理。书斋里的结论是收入比不符合“国际标准”,实际上大城市“房价与收入比”很正常,理论上讲,居民收入决定房价,可是在北京居民家庭的平均收入没有和房价挂钩,北京房地产价格由全国有钱人决定,看看实际发生的数据,很少有的城市房价与当地居民的家庭收入匹配。

   为什么国外验证过的标准,在国内不准。关键是社会整体经济形态与西方世界完全不同,国情也非常特殊。房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)应当在3-6倍的范围逻辑推理下去,在实际社会中难以找到答案。我国可交易的房产五花八门,一方面有高高的房价表象,另一方面有杂七杂八的房产交易。两种房源的房价平均价格与商品房价格有说不清楚的“低价格”。这是交易环节与国外不同的一个原因。另一个原因3-6倍买一套房子与我国整体发展水平不适应,就一个家庭甚至一个人的收入与支出方式来说与国外有很大的不同,我国的消费水平很不均衡,试想一个劳动力的有劳动能力的时间按照25-30年计算,把一个收入期的收入水平或者家庭收入的20%拿出来购房,其余的财富将流向哪里,股市?期货?旅游?交通?

    从经济角度讲,人们用3-6年居民家庭年收入买房以后,80%时间的收入用于享受是合理的,特别是西方可能有更大范围的消费领域供消费者选择,买轮船、买飞机、买彩票,可以选择旅游、可以打飞机飞来飞去。这是社会整体发展给那些用于3-6年居民家庭年收入买房以后提供的社会环境。在我们的国家达到这种水平的居民越来越多,但还达不到绝大多数都能达到的水平。

    房地产市场还是以满足15%富裕家庭的住房需求为导向的市场。如果对应现在这种特征的房价,可能符合6倍以下的水平。房价收入比始终是个相对数,不均衡的区域经济、不均衡的家庭收入水平阶段,房价必然与社会现实对应。

    如果我们的社会整体达到小康,或者达到西方国家相对整体均衡的收入水平,不但房价能够与全体家庭收入比匹配,还有更多消费领域与支付房价以后的收入匹配。

    应用房价收入比与国情对应很重要,不可拿来僵化使用。我国居民收入差距在扩大,而且统计存在着低估现象。这种低估是我国收入体系不透明,居民有大量的实物/灰色收入所导致的。而且不同收入阶层的居民的灰色收入/统计收入比不同。另外,在我国,如果大城市“房价与收入比”达到3-8倍的时候,不但与当地居民家庭收入也和全国城市居民家庭收入水平相当,市场的巨大差别消失了,标准就可能达到国际惯例的标准了。如果一线和二线、三线的“房价收入比”都合理了,一定是人口稳定、开放完全、地区经济发展平衡,全国的许多城市一定是社会经济特征与香港等发达地区相当的时候。

    还是古人说的有道理,“橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳”,业内人士认为在一定阶段大城市“房价与收入比”很正常大体能说明特殊市场的特殊性,找到与没有购房能力的居民住房需求对应的住房供给,另辟蹊径才会有希望。

     用打压房价一副药方难以救治中国的住房问题。

   

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