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我国城市住房目标仍然是“住有所居”  

2009-11-23 18:45:00|  分类: 商品房市场观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 我国城市住房目标仍然是“住有所居”

       转:陈 淮/文

 

     当前,全社会都在关注房子问题。那么,我们缺房子吗?我认为又缺又不缺。为什么这样说呢?先让我们看一看仅仅在过去十年里国内建了多少住房。据统计,1999-2008年我国建了80多亿平方米的商品住房,卖了7000万套新房。理论上说,有7000万个家庭买了新房!而且未来10年,我们至少还能盖8000万套新房。这两项相加就是1.5亿套新房。中国大陆2008年末城镇居民总人口是6.07亿人,城镇家庭2亿户左右。也就是说,过去10年里已经进住新房的家庭大约占30%-35%,再过10年,按现在的城镇家庭户数算,前后20年中会有2/3的住进新房。应该说在这前后20年中,住房得到改善的家庭所占比例,全世界没有过。所以,这怎么能说我们缺房子呢?

    但是,我们真的又非常缺房子。到2008年末,我国城镇实有住房总量124亿平方米,不包括学校、商厦、政府办公楼等公共设施,而在2000年的时候只有44亿平方米,但是,即或有这么大的增长速度,按照中国的城市人口来计算,6.07亿人人均不到20平方米。2008年末家庭平均人口是2.8人,也就是户均面积不过60平方米。这仅仅是个初步脱困的住房水平啊。在2007年末国务院24号文件中规定,廉租房的面积50平方米,经济适用房60平方米。

    中国城镇居民住房建设这么大规模地进行到今天,户均总体才不过走到了经济适用房的水平,才不过走到了初步脱困的阶段。全面小康社会,老百姓不仅要有房子住,而且应当有配套完善、具有一定改善性功能的房子住。从技术意义上说,全面小康的户均标准应当达到90平方米。90平方米肯定不是个奢华住宅。但90平方米才能有适度舒适的客厅,设施齐全的卫生间,有多代人分居的条件。60平方米只是满足基本住房需求的标准,90平方米才能具备适度改善的功能。但仅此一项就意味着,即使我们现在起就是一个农民也不往城市里搬,我国的城镇住房就还得增加50%。何况农村人口不可能不向城镇集中。

    我国城镇的住房目标并不是简单的市场化,也并非像很多媒体今天还在说的“居者有其屋”的说法。实际上,我们的住房目标在2007年党的十七大报告中即有明确的表述,我们的住房目标是“住有所居”。2010年是我国“十一五”规划的最后一年,这一年,我们要制定未来的“十二五”规划。“十二五”是一个中、长期的战略发展过程。在这个过程中,我们的城市住房目标仍然是“住有所居”,也就是老百姓有房子住,而不是说人人买得起房子。

    那么,这个“住有所居”与此前相比有哪些进步呢?首先,我们要解决的不是大多数人有房子住的问题了。99%的人有房子住不行,要解决百分之百的人有房子住。这就是廉租房要实现“应保尽保”的含义。第二,上述数字大家再仔细捉摸一下,听起来20年盖这么多新房,但实际上隐含的数字是,每年只能有3%-4%的家庭住到新房里面。务必不要忽略这个数字。那就有个谁先改善的问题。每年每100户家庭里,哪几户先改善呢?不是谁有钱谁先改善,而应当是那些急需要改善住房困难的低端群体,以及等着结婚的年轻人群体,以及多代人居住的群体优先改善。这也是“住有所居”的题中应有之义。第三,还得解决人口在大中小城市中的合理分布问题,调整城市结构的问题。坦率地说,全世界特大城市的普通居民都面临一个两难选择:要么奇贵的房价,要么奇远的距离。这个矛盾怎么解决呢?只有两个办法。一是发展放射状的快速立体轨道交通体系,二是发展中小城镇。100万人口以下的城市这种两难选择一般不会很尖锐。这也是“住有所居”需要解决的问题。不然住到每天上下班得数小时的地方,即或有房子住,那也不叫“住有所居”啊。三是要解决农民工进城后有合理、体面的住房问题,“城中村”问题。这也是“住有所居”应有的含义。

    关于住房的市场化问题,当前不少媒体有个矛盾的取向。一方面不停地对市场化采取了一味谴责的声音,另一方面又不停地提出要求政府放松对房地产市场的管制。怎么看待政府和市场关系这个问题?简单地说,在未来一段时间内是两个趋势:一个是反市场化的资源配置方式要加强而不是削弱。住房保障体系的资源配置方式一定是和市场经济的配置原则相悖。市场化的资源配置原则,一是等价交换,不白给。你给社会做一份贡献,社会给你一份资源。二是优胜劣汰,谁跑得快,谁得到资源。住房保障体系的原则恰恰相反,谁不能给社会做贡献给谁配置资源,谁跑得慢给谁房子住。这个保障体系,非市场化的资源分配方式越发达,市场经济的原则就贯彻得越彻底。我们这个非市场化方向不仅要坚持,还要加强,还要完善和规范。

    另一方面,我们绝不能否定从1999年住房制度改革以来的住房市场发展的基本方向。取消开发商由政府统一建房,要政府给每个家庭发一套房子,那是不现实的臆想。房子不是馒头,产品不具有同质性。同一张图纸的房子在不同地段价格可能千差万别。谁应当住近处,谁应当住远处?核心市区的小房子可能比郊区的大房子贵得多,怎么分?我们可以这样说,让政府来分配住房只能导致两个结果:一个是掌握行政权力的人公开占有社会的优质资源和公共资源,优先占有好的资源。因此,我坚决反对住房制度退回到福利分房的趋势中去。因为在资源有限的情况下,有限的优质资源总是被那些攫取权力的人优先占有了;另一方面掌握资本的人有更大的利润,也可以以钱换资源,既没有权又不掌握资本的人仍然是没有房子。全世界无一例外地证明,政府在这样的资源配置中效率是最低的。

                                             摘:《北京日报》2009.11.23

    看法评论我国城镇的住房目标并不是简单的市场化,也并非一些人认为“居者有其屋”的说法。对于住宅市场要么否定,要么理想化,是不能解决任何问题的。取消开发商这个行当的论点是谬论,市场万能也是梦呓,完全通过二次分配解决住房问题也不可能,市场配置与二次分配相结合的市场和房市场的手段在一定时期发挥不同作用,是解决房地产市场畸形发展的重要措施。

 

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