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从买房人的角度看楼市的走向  

2009-01-31 09:21:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从买房人的角度看楼市的走向


      房地产的走势是非常有规律的市场,很多专家喜欢用数据分析来判断房地产的走势,喜欢用模型分析房地产市场,这无可厚非。但是把房地产走势的分析基础放在对已经发生数据的基础上是错误的,其实已经购房的和没有购房的群体没有必然联系、买房行为有一次“买断”的特点,有再次购买动机和购买行为将会间隔很长时间的特点,因此,楼市的走向关键看现在购买人的状况,也就是说要从买房人的角度看楼市的走向。

    买房人的购买动机和购买行为决定楼市的走向,而不是已经发生的房地产销售数据,更不是用已经发生的销售数据来判断未来市场走向。我们知道购住宅商品房的消费者无非是自住和用于其他目的两类。当供不应求的时候,用于其他目的购买者的介入程度直接影响房价的波动,而自住的购买者一般都是在充分思考的前提下量力而动。所有市场冲动或者市场冲动的起因来自非常渴望购房人(刚性需求者)和炒房群体。因此,楼市的走向取决于那些没有买到住宅的自住者和渴望获利的投机者,而长期走向还取决于那些自住型的改善性住房需求者。不同的人因为购买的目的不同,推动了房地产市场走向。 

    买房人的购买动机和购买行为有不同的活动规律。

    买房人的活动规律是:W-G-W’;炒房人的活动规律是:G-W-G'

    买房人因为自住而买房,又因为时间成本上升房子得到增值,增值以后又为换房增加了可能;虽然这个购买周期很长,但是下一个周期依然以W'-G-W”形式运动下去。

    炒房人一开始的目的就是获取G’当经济危机或市场波动的时候,可能实现不了G’或者赔本属正常现象,如果经济形势不错,炒房人下一个周期会继续运动下去直至政府干预,因为炒房人下一个周期依然以G'-W-G"的形式运动着。

    长期来看买房人因为自住而购房并不会吃亏,只是考虑何时换房、何时再买房、如何节省购房支出就是了。买房人是以货币为介质通过增值以后的房子获得货币然后实现换房和换大房的目的,这是真正的消费者,也是经济的直接拉动力量,对经济有百利而无害;炒房人是以房子为介质通过交换以获得超额利润为目的,这是商人的作为,是市场的活跃者,对经济起间接作用,对市场起推波助澜作用,但是商人追逐利润最终将促使市场面临重新洗牌或调整,若不调整很有可能危害市场,使供需双方尴尬。

    很多人喜欢用数据分析来判断房地产的走势,但是也不能排除看到房地产的走势以后,修正数据分析的弊端,避免数据出现糟糕的结果。在房地产市场上,由于商品房的上市规律和购买规律与一般商品有诸多不同,比如周期不同、消费时间不同、购买动机的重复时期不同、反映过去数据与未来数据之间的重叠程度不同,因此,判断市场走势的方法也不同。

    任何趋势都是对过去的分析基础上得来的,很多人喜欢数据游戏,但是就房地产市场来说,又有多少人被数据分析误导,很多人喜欢用模型推演未来房市走向,但是又有多少人独创模型呢?众所周知分析趋势地方法有两种:质的分析和量的分析。
    如果用房地产市场过去所发生的数据作为依据,来判断未来走势一定不准!如果用目前市场上房地产价格指数判断市场价格走势也不是很准确的,对已经发生的交易量和价格指数做判断依据更不准,由于统计是不区分期房价格、现房价格、不区分高中低档房价的数据,只有一个房价指数怎能看清真正的房市?对过去房价的分析以及对未来楼市的走向很像30多年前的天气预报只能参考,不能全信,要具体地区具体分析。

    如果大量保障房上市以后用其价格与存量商品房价格混淆在一起求平均数,也不会对房地产走向做出正确的判断。也不能说明房地产市场不繁荣!

    如果以一般商品的数据统计分析的方法,移植到商品房的统计分析的方法上来,更有可能造成误判。

    判断楼市走向的关键是对潜在买方的分析,如果有人热衷于数据判断不妨下大力气费力于潜在市场上吧!

 

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