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日志

 
 

目前房市的量价之间无必然联系 [2009年01月01日]  

2009-01-01 19:17:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我看房市:

目前房市的量价之间无必然联系

 

 

 房地产是否成熟取决于房地产的上市规模与结构。在成熟的房地产市场中,量价之间本来应该有必然联系。而我国房改15年来,房地产市场的发展是渐进的,是以住宅商品化为起点逐步扩大范围的市场。目前,住房市场是以满足中等收入以上住房需求者为目标顾客的市场,而中等收入以上客户群只是巨大住房需求者中的小部分群体,十几年来,经过商品房的开发与供给,这种一一对应的供需市场实现了相对平衡。尤其是前几年投资者和投机者介入市场交易成为有限市场接近成熟的标志,也使得市场的结构性调整面临最佳时机。在这种市况下,房市的量价之间已经没有必然的联系了。

 在目前的市况下,观望者其实是挡在市场之外的需求者。一方面住房供应者不肯降价,另一方面中低收入者也没有资格或资本进入房市。于是,由于投资者和投机者以需求者的身份填充了满足中高收入群体以后的需求部分,无论炒家如何炒作,房价不会大跌,需求也不会放大量。可以说,在一定时期,在一定的市场范围内,在一定的价位上,购买群体的“量”的固定或缓慢增长,成为房市的特征之一。

 有人判断房地产市场可能在今年下半年微幅上涨,实际上,房地产市场的结构正在以隐秘的方式发生变化。房地产市场中,住宅供求关系的变化,已经不能简单的用量价关系解释目前的实况了。

 我们如果转换一下角度,从房价与收入的关系入手看房市,市场在近一段时间内量价之间已无必然联系。近年来,提倡或者承认资产性收入的政策,实际是一种社会导向,在社会进步和技术进步的社会发展大背景下,具有先进理念和掌握先进技术的社会群体成为致富主体,超额的社会剩余价值集中在了中产阶层以上的精英群体手中,多数人还不能充分享受社会转型和技术进步带来的成果。一夜致富或者暴富,成为时代的一种现象,分配失衡及贫富两级的差距越来越大。在这种情况下,有限的房地产市场所提供的有限的住房供给就会向少数高收入群体让渡或者被头脑灵活的投资者、投机者炒作,房价自然在有限市场内,按照价值规律、供求规律、竞争规律的要求在有限范围内发挥有限作用或放大作用。

 当固定群体的固定需求得到满足的时候,相对市场的相对供大于求现象因投资者、投机者的涌入,也就产生了大量的房地产泡沫;由于市场反映的信号有滞后或复杂性,最初设计的住宅市场一一对应的供求模式目标得以超前实现。如果从宏观上分析目前的市场,出现供求关系彼此尴尬的现象只是市场相对过剩或相对平衡的现象,房子滞销是结构性的过剩,是相对的财富闲置和浪费。此时,这种特殊的市场现象是结构性的问题,有价无市其实是虚假的现象,用房子的量价关系解释不了房价涨跌原因,也解释不了目前我国房市的特有现象。

 在房地产市场,有限的住房供给范围内量价出现失衡,恰恰反映了国民收入水平有了变化。当国民收入快速增长的时候,大宗商品的供给与需求都会增长;当国民收入因通胀或经济下滑而放缓、停滞或下降的时候大宗商品的供给与需求也会相对放缓、停滞或下降。住房的有效需求变动,同样取决于国民收入的实质性增减情况,收入增长以后,相当规模的住房满足型、改善型和享受型需求都会通过市场交易得到满足。当收入增长缓慢或者被通胀冲抵的时候,住房需求也会随之萎缩,相当数量的住房需求者望房兴叹,无法在市场上找到和自己收入及收入预期相当的住房供给,此时市场上的所谓“有价无市”也就成为一种虚幻现象,这种市场的表象特征就是市场的相对过剩和绝对冷清,这种市场现象有极大的迷惑性,如果用自由市场的放任手段解决,将对国民经济有破坏性作用。

 房市是特殊的市场,不能用所谓的量价关系完全解释和评价房地产市场的特殊性。“量”的背后有巨大的“民生”特征,也有国民收入增长快慢、收入结构是否平衡、市场是否成熟等等社会经济问题。

 简单用商品市场的一般原理套用住宅商品是不完全的观点。没有哪种商品像住宅一样耐用,没有哪种商品像住宅商品一样的具有重大使用价值,也没有那种商品像住宅商品一样具有推动社会巨变的功能,住宅商品的生命周期之长、保值功能之稳定以及对劳动力再生产的巨大刺激作用,不是其他哪种商品所能比拟的,也不能用简单的量价来衡量市场供需变化。

 如果从微观经济的角度看,某一经济发展阶段、某一时期、某一时点可能量价关系十分密切,但是这种现象是过渡时期短暂的市场现象。长期来看,房价是否合理不是用“量”来衡量,而是通过“量”来反映市场供求结构。可以说,社会必要劳动时间的决定作用以及国民收入是否均衡、国民收入增长与下降、社会是否全面进步是衡量房价涨落的终级原因。

 如今房市出现的问题,是国家进步与社会转型的特有现象。落后的社会生产力被社会飞速发展淘汰,先进生产力被充分释放,社会进步与科技进步使社会财富和优质资源被相对优秀的社会群体占用或享用,反映到市场上,就会出现供需结构上的不均衡。在我国,解决住宅需求巨大及住宅需求相对不足的问题才刚刚开始,住宅市场上相对过剩的市场现象也是第一次出现。如果增加购房者收入预期、均衡或者提高国民收入结构和数额,房地产市场会逐步繁荣健康起来。

 就目前的房市实况看,房价是房价,需求量是需求量,二者还没有真正通过完善的市场联系起来,还不能完全通过市场交易行为实现紧密的联动关系。一个不完整的市场必定有一个满足相对固定需求群体的有限的商品房供应体系。如果说量价有联系的话,目前房市的量价是有限范围内的联系。诸多因素、诸多门槛还没有与市场发生联系,更多的住房需求还没有释放;有条件的商品房供给方式,并不是真正的全面的有效地供给方式。当“政策房”以供给市场的方式进入市场的时候,在这个供需范围内也许量价是相对配比的。

原有的商品住宅市场与新兴的政策房市场这两种市场的两种量价关系(剔除价格与地域、投资、投机关系的因素),有不同的表现形式。在商品房的市场圈子内,价升量跌或量增价升,在“政策房”的市场范围内,量升价稳或量价稳定,不同的反应方式,反映不同的国民收入分配形式、不同的资源配置手段而已。

 

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