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二手商品住宅价格更接近房市真实的行情  

2008-10-17 09:34:00|  分类: 商品房市场观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我看房市:

二手商品住宅价格更接近房市真实的行情

 

 二手房是指房屋所有者通过实物分配或从市场购买获得产权以后又决定经过合法的交易市场准备出让的房产,也称二手商品住宅。前几年有媒体报道:二手房价格涨幅远超过新建商品住房的涨幅。很多人认为二手商品住宅价格上浮高于新建房是不正常的,于是很多开发商加紧新建商品住房,决策者也以为增加供应量就可以抑制二手商品住宅价格的上涨。那么二手商品住宅的行情和新建商品住房的行情是什么关系呢?我认为分析二手商品住宅价格的特点可以看清整体房市的真正行情和市场供给平衡的状况。

一般人认为,二手商品住宅价格不应该高于新建商品住宅的价格,如果考虑区域因素我们会发现,成熟地域的二手商品住宅价格远远高于其他不成熟区域的新建商品住宅价格的现象。有人往往还把二手房同比价格指数作为行情的坐标,得出市场的走势;把环比价格指数作为住宅供应量和行情的坐标。其实根据二手商品住宅的特点,完全可以做出这样的判断即二手商品住宅的价格高于不成熟地段的新建设商品住宅价格,二手商品住宅的价格低于同一地域新建商品住宅价格,不成熟地段的二手住宅平均价格是住宅市场或二手住宅市场最低价格水平。

从同一地域角度看,当相同地段新建住宅的上市量呈越来越少趋势时,二手商品住宅的价格就会呈上涨趋势;当相同地段新建住宅的上市量呈越来越多趋势时,二手商品住宅的价格就会呈稳定趋势或下降趋势。但是,总体上说,二手商品住宅价格走势的一般规律呈现低于新建商品住宅的价格。具体来说,同一地域二手商品住宅的价格波动反映新建住宅的供应情况,二手房的同比价格指数能够间接反映新建商品房的供给。如果二手房同比价格上升或滞涨,说明新建商品房的供给增量不足或减少,如果二手房同比价格下降说明同一地域新建住宅供应增加。 

 从相邻区域对比的角度看,没有可开发新建住房空间余地的成熟区域的二手商品住宅的价格能够反映临近区域新建商品住宅的供给情况。临近区域新建商品住宅的供给增加,二手商品住宅的价格就会稳定提升或小幅下降,无论二手房同比价格指数还是环比价格指数都会呈平稳趋势,波动的幅度很小;临近区域新建商品住宅的供给不足或者停滞新房价格就会上涨,二手商品住宅的价格也会连续大幅上涨,无论二手房同比价格指数还是环比价格指数都会呈上升趋势。因此,二手商品住宅的价格与同一地域新建商品住宅价格密切相关,正确使用二手房同比价格指数和环比价格指数,对于房地产商制定开发策略,了解某一区域住宅供给行情有重要意义,但是如果二手商品住宅的指数所反映的是全域情况就会给人种种不准确信息,也就很难了解到同比价格指数和环比价格指数反映的真正意义了。

从不同地域角度看,不同地域二手商品住宅价格反映地域之间社会环境、交通状况、新建住房供给情况的差别。一般来说,成熟地域的二手商品住宅价格高于不成熟地域的二手商品住宅价格和新建商品住宅的价格。成熟区二手商品住宅交易越活跃越说明临近区域新建住房开发、供给、销售情况越好,临近区域新建住房的价格也会随着开发进度接近成熟区二手商品住宅的价格水平。如果区域与区域之间,成熟区域与临近区域之间经济发展不平衡,商品住宅供给与需求不匹配,这种行情就会在二手商品住宅市场上表现出来。只有加大待开发区域的房地产开发以增加供给,才会保持二手商品住宅市场的活跃和新建商品房价格稳步上涨。所以说,06年以来不管是一手商品住宅还是二手商品住宅价格的上涨速度令人惊讶不是偶然的,供需失衡是价格上涨的因素之一。

 二手房价格的波动也反映人们消费升级的速度和消费心理,其真实的意义在于一部分人想利用市场差异调换新房以满足生活的舒适度,一部分人想买二手住宅以满足工作和生活的方便度。新房与旧房的互动作用通过不同区域的二手房市场反映出来。很多数据由于不能够真正反映商品住宅的不同区域的情况,公开数据分析与人们的感觉之间有很大的反差,有人说是统计口径问题、有人说是预售与现售不同步问题、有人说是房地产建设周期的问题,其实,公开数据分析的结果如同过去科技手段落后的“天气预报”有时候准确有时候不准确而已。但是,分析二手商品住宅价格的特点是看清房市真正行情的重要手段。

从二手商品住宅特点的角度论证上述观点,对于厘清二手商品住宅行情对商品住宅市场的影响有非常重要意义。

往往人们认为某一区域的二手商品住宅价格上涨源于装修及市政配套完善的因素这只是一个侧面,地域上的差别使人们高价卖出成熟地区的二手房,购买低价位的逐渐成熟区的相对低价新房,导致了二手商品住宅的销售价格增长速度远远超过新建商品住房的增长幅度。这是其一。

  其二,不同批次的楼盘在位置、户型及配套上的差别以及开发时间不同、建设年代不同影响二手商品住宅的价格,造成二手住宅之间的价格差别。同时城市化进程和流动人口增加支撑了成熟区域二手商品住宅价格的上涨和稳定。
    其三,
高中低档的二手住宅进入市场的数量变动和价格不同影响着商品住宅行情走势,使商品住宅的平均价格出现不同时期的波动。
  其四,开发商之间形成的价格垄断以及房产的稀缺性使销售商处于强者地位,出现信息不透明和市场供给相对垄断的市场,也会使商品住宅的价格走势向上。

 其五,经济适用房政策影响待开发区域的房价,也会促进成熟区域二手商品住宅市场活跃。政策导向对购买人预期的影响可能抑制待开发区域住宅市场的行情和新建商品住宅的销售价格。在成熟区域,由于购买二手房的需求是刚性需求,随着经济适用房政策的落实,成熟区域二手商品住宅的价格如果不动或者上涨,二手房出售方相对开发区域政策房的房价其获利空间增大,这个时候二手房所反映的行情则是房地产刚性需求的行情。

 其六,由于待开发区域与成熟区域的地域差距,新建的不管是两限房还是市场价格的商品住宅,因未来升值潜力的动力和成熟地区二手商品住宅价格的参照,还会产生促使购房成为一种投资的预期效果。原来以投资为主的房地产市场虽然暂时向居住回归,当发展到一定程度还会使投资为主的房地产市场再度通过二手商品住宅的价格显现出来。

 总之,不能简单的看待二手商品住宅的价格走势,分析二手商品住宅价格的特点能够使我们更加理智看待住宅市场的行情,更加科学的决策房地产市场的变化给住宅销售造成的影响,相对理智的看待国家政策导向对房地产商决策经营战略和战术的影响。

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