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飞鹰的博客

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日志

 
 

误解房地产市场是商品住宅市场畸形发展的结果  

2008-10-13 11:13:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我看房市:

 住宅市场畸形发展误解了房地产市场

     

      房产市场的形成、发展和成熟对国民经济有巨大的支撑作用,是国计民生的重大问题。房地产市场的发展,必然会以住宅建设为起点、通过商品住宅交易市场的形成,满足住宅消费者的居住需要,最终促进其他商品房交易市场的活跃,从而形成我们所说的房地产市场的成熟。于是,当住宅市场发展到一定时期进行必要的调整,重视与住宅市场相协调的其他市场的发展和配套设施建设是重大的社会发展问题,也是房地产真正形成和发展成熟必要前提,因房地产市场畸形发展停止对房地产全盘的重视和支持是不科学的。理智科学的分析房地产市场,才会让房地产业走上健康快速发展的轨道。

 目前,我国房地产市场还不是完善的市场,是畸形发展的市场。真正的房地产市场绝不只有商品住宅商品市场。由于我国的土地政策和相关法规规定,很多房地产虽然存在事实上的开发和交易行为但不能称之为合法的商品房和房地产交易行为,因此,不同的房地产形态及其在市场上反映的强度不同给人们造成很多混淆的概念。诸如,房地产市场概念、商品房概念、房价概念的界限不清等等问题。究其原因,房地产市场畸形发展是重要原因。

  我们知道,改革初期以建设特区为特征的土地开发为起点,房地产作为一种经济行为大规模进入决策者的议事日程,尤其是90年代的开发区快速发展,使人们开始普遍发现了工业地产的价值。随着国有土地有偿使用的范围扩大,以土地使用权的交易为特征的高速公路建设、铁路桥梁建设、民用机场建设、火力发电厂、城市燃气供暖供热供水厂(站)建设、高等院校、煤炭石油天然气设施建设等都成为我国重要的固定资产建设,从而形成巨大的经济效应,对房地产的形成产生巨大影响这些投资行为其实是宏观意义上的“房地产”;而工业、商业、旅游、娱乐、住宅等建设形成了与国计民生有直接影响的“房地产”建设项目的开发建设,直接为房地产交易创造了条件,出现了专营房地产行业的部门。

 随着土地制度、住房制度的改革不断深入,工业、商业、旅游、娱乐、住宅成为商品上市流通形成了市场,人们有了商品房的概念。见诸于很多文件,商品房是指有房地产开发企业开发建设并出售的房屋。这就告诉我们凡是为了出售而建设的房屋并经过房地产开发企业开发的房屋才成为商品房,非房地产开发企业开发建设的房屋就不是“商品房”。我们可以看出法律意义上的商品房和人们认识上的商品房有很大差别,人们认识上的“商品房”是指能够交易的住宅但不包括工业、商业、旅游、娱乐用房;法律意义上的商品房包括住宅的所有允许开发建设并出售的房屋,不包括法律规定以外的房屋交易。这样一来厘清房地产市场上市的“商品房”就成为非专业人士能说清楚的概念了,于是误区、误报、误管现象也就不足为奇。

以上可以看出,目前的房地产市场不是法律意义上的纯洁的房地产市场,也不是包括商品住宅在内的完整的房地产市场。我们的房地产市场是发育不完全的市场,也是畸形发展的商品住宅市场。房地产市场急需正确引导和全面发展。

要使房地产市场正确引导和全面发展首先应该解决观念问题。很多时候我们称商品房就是商品住宅,称房地产市场就是住宅市场(也不是法律意义上的住宅),房价就是商品住宅的价格,不管是媒体还是官方都在使用这些模糊而不准确的概念来评价我国房地产市场的状况和真正的房价。这是一个很大的观念上的问题。

由于观念上的差距,把商品住宅的过热描述成房地产市场的过热,把房地产结构上的问题说成房地产全局问题,把调控住宅市场的本意执行为调控整个房地产市场,把商品住宅交易价格过高的泡沫以及过热的炒作和非商品住宅交易价格绑在一起说成是房价虚高和房地产投机,这些以偏概全的观念,使得商品住宅以外的房产及房价得到误解与拖累。就像人们说的攻其一点不及其余,泼洗澡水时把孩子也泼掉了。其实这种观念上的误导很不利于房地产市场的发育和成长,很多人包括管理层的视线也没有真正转移到房地产业的科学发展观上来,管理层的管理还称不上全面科学的管理,媒体对房地产市场的宣传以及对住宅市场上的价格泡沫的描述宣传好像让人们感觉“雾里看花”一样朦胧。还有很多很多见诸文字的统计数字、空置率、行情走势、价格涨落、交易交割的公布分析都是如此。

由于市场信号能够反映市场的走向,价格就是市场上最敏感的信号。信号准确就能相对准确的判断市场。就目前房地产市场的价格数据的对比分析往往给人视听上的误解和困惑。我们会经常看到有关房价的很多统计名称和数据的对比指标就能给人混乱和不清的感觉,比如:房价、商品房价格、商品住宅价格、房屋销售价格、商品房预售价格、商品住宅预售价格、二手房交易价格、二手住宅交易价格等等,很多人习惯统称房价,习惯用这些数据做对比分析,这样房地产市场的真实性被掩盖了。很多数据的混淆使用使得人们认为房市上的住宅交易看成商品房的交易、二手房住宅交易看成二手商品房交易,住宅市场状况也就成了房地产全貌了。

由于对房地产业实行多部门管理,缺乏市场统一规则,真正的统一的房地产市场还没有形成,房地产市场还是分割的、多种形态存在的畸形市场。对房地产市场的误区、误解、误报、误管必定影响房地产业的发展方向。房地产市场的发展和成熟还要有很长的路要走很多的事要做,改变人们观念上的误区、误解、误报、误管,可以避免房地产市场走入歧途。

 

 我的文章链接:

 

 “小产权房”问题不是房子产权问题是土地使用权问题

 

 

 

 

 

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