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房地产平衡市中房企的八字战略  

2008-09-05 08:38:00|  分类: 房地产经营 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产经营之我见:

房地产平衡市中房企的八字战略

 

   房市处在平衡市很多业内人士有了共识。可以说,在房市金牛准备远去,熊还远远没有到来,牧人圈在牛圏里的肥牛还不到出栏时机。也许只有用这样的歪理来解释平衡市的现象,更容易解答房市处在平衡市中应该做什么的问题。

   很多房地产的准确信息来自官方,而官方放出的信号往往被市场忽略,由于政策有个传导和落实的过程,即使关注或扑捉到信息,也需要在行动上掌握节奏。在目前平衡状态下的房市,我觉得房地产商所采取的对策大概从两个维度出发,有四个策略不可忽视。

    在平衡市中,房地产商有可控和不可控两个维度可实施的对策。在不可控的因素下,政策和市场规律起主导作用,房地产商处在顺势和服从地位,只有适应所面对的外部环境才会有正确的对策。比如,目前震荡市中,住宅市场里疯牛、金牛因为市场不在狂热即将远去,房产商面临抉择和经营战略调整。

    在平衡市这样的市况下,市场出现了转型的变化信号。比如,在北京市有关部门的政策曾经出现几个迹象,一是住宅区不再注册公司以免扰民或经过居民同意才可在住宅区搞经营活动的政策;二是住房基金房贷政策微动,房贷速度和房贷使用范围有微变;三是《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知》出台一套组合拳可以嗅出商机,拳法一,“各金融机构应以严格限制粗放低效用地、积极支持节约集约用地为原则”。拳法二,“对于不符合国家标准、未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设,不得予以任何形式的信贷支持。”符合的不言而喻。拳法三,“对利用农村集体土地开发商业性房地产的,不得发放任何形式的贷款;”商业性房地产还没有发展起来就限制,可窥见商机。拳法三,“对在现有工业用地上提高土地利用率和增加容积率的项目,以及开发利用空闲、废弃、闲置土地的项目,在符合规划条件、不改变用途的前提下,应优先予以金融支持;对符合“布局集中、产业集聚、用地集约”要求的国家级开发区,应优先予以金融支持。”有限制的和无限制商业性房地产类型一目了然。只是牛还在“圈”中。拳法四,“要优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。” 住宅市场依然还有“牛”。拳法五,“积极支持土地储备机构盘活存量建设用地。”地王还在等待出击。

     这些信号告诉我们,政策托市的形式是“一保一控”中,“保”的信号已经逐渐发出,正在接近市场实战。“控”的信号已经在过去明朗化了。房地产市场出现“热点热议”是过热的市场现象和供需双方及政府“裁判”一方博弈的结果,房市处在平衡市中是毫无疑问的。从以上三大近期信号中,可以看出“两个优先一个积极支持”是核心信号。

    近期信号告诉了房市,市上不是只有“看空"一个声音,“利多”信号更弥足珍贵。“看空”是因为“大金牛”已经逐渐远去,看不到“利多”是因为牧人圈在牛圏里的肥牛还不到出栏时机。这也许是平衡市之中的内涵因素。

      在平衡市中,如果把房地产商可控和不可控两个维度可实施的对策具体化,房地产商面临八个字的抉择就是“重组、忍耐、等待、开拓”。重组是不可控的求生抉择,是政策和市场规律作用的结果;忍耐是市场压力的结果,只有“猪坚强”能为;等待是市场震荡不死的结果,是被牧人圈在牛圏里的肥牛;开拓是市场精英逆势而上的“先头部队”,是对“利多”的回应。

      平衡市有平衡市的特征,房地产商在平衡市中更需要在调整中生存。生存之道命门也!

 

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