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房市按照经济规律运行 市场机制相互作用决定房价  

2008-09-17 13:45:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 房地产经营之我见: 

   房市按照经济规律运行,市场机制相互作用决定房价          

    

   在我国,住房制度改革是改革开放三十年来,最具有革命性改革措施之一。改革的显著标志之一就是19987月国务院颁发《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》(俗称23号文),宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配,全面实行住房分配货币化,同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系,至此,我国城镇居民住房市场化改革在制度层面正式确立,也为房地产市场的形成提供了制度性保障。

    我们知道,任何市场的形成必定需要“有形之手”助推,我国商品房市场形成是国家政策导向的结果,经过十几年的市场运作,商品房的概念深入人心,房产商们对形成房地产市场立下汗马功劳,通过市场运作房地产商和房地产需求者成为市场推动力。房产商正是抓住市场先机,一批以满足高收入群体为市场目标的房地产经营企业应运而生,可以说十年来房地产商“先行一步”。

    其实,老百姓“衣食住行”的巨大需求中住的需求是最大宗的需求,光靠市场的作用是难以实现“居者有其屋”的政府目标的,很多时候由于市场的巨大推力和利益驱动的巨大作用,使得市场作用失灵。很多低收入群体和社会弱势群体不可能在市场上配置应有的居所。20038月,建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文),把“具有保障性质的政策性商品住房”作为市场的一个问题提出来作为对房地产市场的一个补充。20065月,国务院九部委联合出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(“国十五条”),以重点调整住房供应结构为政策导向,进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用,进一步完善房地产市场措施,有步骤地出手解决低收入家庭的住房困难问题,决策层的理智思考,标志中国房地产市场即将进入成熟期。2008年7月,央行和银监会联合下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》,又从金融角度进一步调整房地产市场按照既定目标发展,标志着过快的高档商品房不再是脱缰的快马,无限制的“圈地”行为得到适度抑制。这些发展脉络告诉我们,决策者希望房地产市场发展但必须是持续健康地发展。

    常识告诉我们,正常情况下,市场会以它内在的机制维持其健康的运行。其中主要依据的是市场经济活动中的经济人理性原则,以及由经济人理性原则支配下的理性选择。这些选择逐步形成了市场经济中的价格机制、供求机制和竞争机制。这些机制就像一只看不见的手,在冥冥之中支配着每个人,自觉地按照市场规律运行。但是,由于我国房地产市场是快速形成的新兴市场,市场出现问题不可能通过新形成的市场机制得到自动解决。如果依靠不成熟的“市场机制”来实现房地产市场理性运行,和自我调节,显然是超历史阶段天真想法,即使是西方成熟的房地产市场单纯的市场手段也不可能尽善尽美解决市场上所有问题,美国雷曼兄弟破产和房利美房地美事件足可以使抱有单纯市场行为解决房地产问题幻想的人回归现实。这些现象告诉我们,科学合理的市场机制是一种理性的机制,房地产机制的形成也需要一个反复运作的过程。

     市场机制是依据经济人理性原则而运行的。市场机制,就是价值规律的作用机制,或者说就是市场的各种要素包括价格、供求和竞争等因素之间互为因果、相互制约、各自发挥作用、又共同发挥功能的这种联系和作用。各种市场要素的联系和作用,构成统一的市场机制。其中,竞争机制起作用的条件,是竞争机制作用的发挥。主要是指企业真正成为自主经营、自负盈亏的商品生产经营者,能在竞争中获得相应的经济利益,建立起开放的、完善的市场体系,消除各种垄断。而我们在发展房地产市场的初期,是需要一批精英以市场相对集中和垄断的方式“杀出一条血路”来,这样才会进一步形成真正的市场机制。

   我们知道,在市场经济体制中,消费者依据效用最大化的原则做购买的决策,生产者依据利润最大化的原则做销售决策。市场就在供给和需求之间,根据价格的自然变动,引导资源向着最有效率的方面配置。这时的市场就像一只“看不见的手”,在价格机制、供求机制和竞争机制的相互作用下,推动着生产者和消费者做出各自的决策。比如,对房价的热议,其实就是一种生产者和消费者的价格博弈 。价格既是市场机制运作的开始,又是市场机制运作的结果。最终房价的高低要由市场决定。由于价格传递商品和要素稀缺性程度的信息,刺激人们采取最低成本的生产方法,把所占有的资源用于最有价值的目的。房价恰恰反映了土地和房源的稀缺性,由于其他和房价相关的资源供给成本没有及时做相应的调整,或没有对房地产市场需求做相应的预计,使房地产商在06年以来抓住了市场的这些间隙狠狠的赚了一把。今年以来,由于决策者的反应以及市场各方的清醒,成本的产生和原材料的上涨以及市场观望情绪,使快速上涨的房价得到抑制,房地产的泡沫也得到了挤压。 
    我们知道,价格机制是通过价格与价值的背离及其趋于一致的过程来发挥的,而价格相对于价值的波动是由供求决定的。没有供求的作用,价格的作用是不可能发挥的。而只有在竞争性的市场上形成的价格,才能准确反映市场供求关系,才能形成准确的价格体系。但是房地产市场又不同于一般性质的市场,房地产价格如果向高于价值方向偏离就会出现泡沫,如果采取压制措施房地产价格朝低于价值方向背离,就可能引发社会问题或者局部经济危机。这是房价不能暴跌的原因之一。
    我们知道,竞争机制即优胜劣汰、适者生存的机制。竞争机制为市场配置资源提供了高效率。竞争机制的作用不是孤立的,而是与供求关系、价格变动、资金和劳动力流动等市场活动是密切联系的。但是,我们的房市是在政策引导下的有序竞争,优胜劣汰、适者生存的机制在房地产市场上反映形式必然不能与一般商品市场竞争同日而语。之前出台的一系列政策我们可以看出,在政策和市场的压力下,房地产企业不可能死掉,只有重组才可重生,讨论谁先死的话题有点恐怖。

     今年早些时候,据说房地产商的巨头曾经有个聚会,密谈什么不得而知,但是而后的“猪坚强”说,降价说等等,都是房地产商垄断者或者大鳄对市场和政府调控政策的一种反应。多年形成的房地产市场垄断行为的标志就是房地产商对价格的发言权。这次对价格的热议,其实也反映了市场的真正声音。也反映了一个包括两限房市场、商业地产市场发育完整的市场即将形成。各种机制将会按照一定的规则相会发生作用。西方经济学家亚当斯密对商业活动的认识到今天依然可以借鉴。他经常反复用最强烈的言辞痛斥垄断商的活动,坚决要求将其消灭。虽然有点过激但是垄断就会有超额利润,竞争就会有合理的平均利润。《国富论》中记有这样一个观察市场的典型判断,“同行人很少聚会,但是他们会谈不是策划出一个对付公众的阴谋就是炮制出一个掩人耳目提高物价的计划。”可以说,大鳄们聚会是对今后房地产市场走向所做的姿态,包括“百日巨变”论,“猪坚强”论,还有“降价”论等等。但是,传递来自市场的压力是不言而喻的。

     总之,房市需要按照经济规律运行,房价是市场机制相互作用的结果。谁能够在市场变化之际转型或者快速反应,谁就会占领市场先机,这个“阴谋”或者“计划”,对企业的生存发展是有实际意义的。我们不能以感性来厘清房市中涨价还是降价的对错,因为价格是对市场的必然反映,市场机制相互作用的结果必然反映到房价上来。房地产商也必然在市场转型中,得到生存和发展的技能。房市也必然逐渐走向成熟。房地产面临调整不可怕,可怕的是在市场变化面前,各方都没有准备好,浮躁、焦虑、谩骂、逃跑、束手无策比市场对房地产的打击还可怕。

 

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