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说房价深幅下跌是误导,说房价上涨也不现实  

2008-09-16 08:41:00|  分类: 房地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产经营之我见: 

说房价深幅下跌是误导,说房价上涨也不现实

      说明:2008年9月16日我写了这篇文章,认为房价不会深幅下调,3月31日,北京市社科院发布四本蓝皮书,其研究结果称北京房价仍是同比上升,只是涨幅在缩小。而对2010年房价及房地产市场预测,副所长戴建中表示2010年保障房的井喷将对北京房市产生较大影响,届时,才是北京真正降价的时刻。社科院“明年房价真正降”说法,依然不符合市场情况,保持房价稳定,至少不上涨也不下跌,应该是明年市场的特点、于是我的本篇文章,虽过去半年多时间,但依然认为我的观点是理性的。

     最近房市的争论似乎到了尴尬阶段。决策层暖风频频。央行和银监会之前联合下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》,昨日央行突然宣布决定下调贷款基准利率和存款准备金率,管理层的“区别对待、有保有压、结构优化的原则”和“保持国民经济平稳较快持续发展”的意图清晰可见。其他行业的状况我们况且不论。就房市来讲,前期说房价深幅下跌是误导,说房价上涨也不现实。因为金融和房地产是亲密的双胞胎,一个是资金密集供给行业,一个是资金密集需求的行业。房地产行业的稳定,就意味着金融的稳定。这是一个层面,另一个层面房产有其特殊性,任何其他商品都不具备房地产这个特殊商品的特点。

    判断房价不会深幅下跌,近期房价也不会继续上涨。我们知道房产有自己的规律。从房地产这个特殊商品的特点分析,我们不难看出房地产所处的跌势是暂时的。

     1、土地有极差。由于相同的房产,地处不同的地域,即使成本相当,但是价格也不一样。相同面积的土地,开发的程度不同,地价也不同。这是因为地段不同价格不同,稀缺程度不一样价格也不同。不能简单用房价来评述房市涨跌。如果繁华地段的开发接近尾声,价格会很高。而没开发地段价格会相对低一点,开发的面积越大,房价的社会平均价格就会降低。但不等于房地产市场衰退。

    2、成熟区与待开发区不同。成熟地区的开发会随着设施逐步完善,地价、房价也逐渐走高。如果用趋势判断,可能给人的感觉是房价从低谷上升。待开发地区因基础设施不完善,价格相对低也是对房地产价格的一种真实反映,房价随着设施完善上升也是房市的规律。

    3、开发的房地产功能不同。住宅市场的价格和商业用房市场的价格不同,商业用房的建设相对滞后住宅入市的时间,客户进驻基本具备商业运作条件,房子价格相对就高;商业用房和工业用房的价格也不同,当国民经济快速发展、经济体迅速扩张的时候,商业用房和工业用房供给就会增加,其中工业用房用于生产经营,其结构相对简单,价格也会低于住宅和商业用房。

    4、政策扶持力度不同。投资方向不同,市场反映不同,国家扶持两限房建设。必然使住宅建设加快,供给增加,国家对价格干预必然以满足低收入群体的需要为前提。而减少未扶持的商品房土地供应,使住宅商品房供应量减少,也会延缓其价格下跌的速度。

    6、地域消费水平不同,消费习惯不同。城市化进程催动了房价的上涨,大量“农转非”人口必然拉动住房需求和商业用房需求,土地供给也会因为需求越来越紧张,地价上涨的趋势不会改变。目前的调整不过是房市快速“奔跑”途中休憩而已。由于大城市消费水平高,容纳、吸收新增人口能力强必然价格上涨,中小城市由于分散、多中心,区域价格也会低于大城市和中心城市。

    8、经济发展水平和社会环境不同。工业和商业文化发达的地方,交通、购物、上学方便的地区价格高。待发展区域和偏远地区房价相对低。

    9、特殊性和可重复性。商品房由于不可移动性和耐用性,有了二手房交易现象,由于耐用的特点,也会随着经济的发展价格上涨。商品房的二手交易不会像其他商品那样进入二手交易而贬值。

    10、社会拉动功能。商品房的建设是社会发展的重要标志。社会文明进步必然拉动房地产快速发展,快速发展的房地产业,容纳了更多人就业、入学、购物的需求。必然使社会功能越来越完善,社会环境越好,房价越不可能下降。

    目前,开发商在煎熬,房价涨跌的分歧白热化,承载着经济局部危机的前沿使命。抑制通胀的利剑高悬在房地产商的头上了,但是,房地产的上述特点,不会因为经济调整而衰退。从另个角度讲,房价对CPI有重要影响,这个行业稍稍停摆一下宏观调控就可能到位了。CPI就会得到控制,结构性通胀也不会引发成全面通胀的危机。如果用各种经济手段严控房价上涨,即使其他行业价格上涨CPI可能也会取得阶段性控制。房地产价格是结构性通胀重要因素之一,也是经济增长的重要拉动之一,既保又控折射出调控者的一种心态。

    目前,其他行业如农业等行业“保”大于控。比如食品价格的上涨趋势对国家的压力很大,但受益面也大,而房地产近一个时期没有上涨的压力,但是房地产商承接着下跌的压力。如果房市萎缩,农产品等大幅上涨,国家给自己解压了,农民乐了,住房人乐了,哭得只有商人,这样的局面下决策者是观望者。

    房产商不会死掉,这是有上述房地产规律决定的。房市之中虽然有“猪坚强”、“范跑跑”,那是一种市场的反应。这个局面是国家经济导向所致,住房人和房产商,房产商与房产商之间的博弈,只要不伤害国家利益大局,只要有利于国家,时机不到国家不会出手明确救市的。
    目前,通过人们对房价变动的关注使人们对PPI关注的视线得到转移,因为房价变动对CPI有重要影响.比如,电价、水价、粮价。抑制房价有些影响房价的材料供给的价格就会回落.根据价格传导规律,PPI反映生产环节价格水平,CPI反映消费环节的价格水平。PPI上涨是推动房价上涨的因素,房价上涨也是拉动PPI上涨的因素。房价推动人们的住宅消费,也抑制了对其他消费品的消费。房价属于ppi和cpi两者的反映。原材料、能源、人力成本等因素的上涨成为推动PPI持续走高的主动力。反过来,如果抑制房价原材料、能源、人力成本就会相应降低,或者原材料、能源、人力发生供给流向的变化。

    银行对房地产的投入实际上也是向原材料、能源、人力传导涨价信号,能源上涨和金融机构资金供给增加两方面的作用力使房价高涨起来。金融紧缩和CPI的下降与PPI的上涨正好挤压着房地产行业,这种挤压被人们说的是挤压泡沫。

    目前,银行限贷是从消费终端不再向原材料上游方向传导涨价信号,而股市的很多行业如制造业等又套牢着大量的游资,投资者的财富也大大缩水。这些因素都不支持PPI上涨,理所当然房价上涨的因素也得到限制。

    当经济快发展超过预期房价会下行,当经济下滑超过预期房价就会成为引擎。因此,房地产的重要性和自身的特点说明房价深幅下跌说是误导,房价上涨说也是不现实的。稳定应该是决策者、房地产商、金融机构、投资者、购房人的重要共识。



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