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日志

 
 

紧急限贷向房市发出一个闸门关闭和打开的信号  

2008-08-29 19:38:00|  分类: 金融与地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产经营之我见:

 紧急限贷向房市发出一个闸门关闭和打开的信号

 

 

近日,央行和银监会日前联合下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》,这个通知一经公开就像一颗重磅炸弹,其力量不可小视。国家以《通知》的形式看起来似乎是为了银行的风险,如果从字里行间感悟,可以感觉到紧急限贷向房市发出一个闸门关闭另一个闸门打开的信号。

从经济角度讲,房地产中住宅市场的“大跃进”是我国经济发展支撑的结果,当我国经济过热的时候,住宅商品房也跳跃性的上涨,此时,调整信号不断,例如:多次、小步、快速上调存贷款准备金率;上海出台“反捂盘”措施;深圳“断供”传闻沸沸扬扬;北京也发出很多政策性信号,其中重要的有两个,一是关于居住区用房不得注册开公司,后来改成必须征得居民同意,二是公积金贷款政策放宽。这些都为房市创造了即将调整的社会条件,尤其上海、深圳的信息对全国房地产市场具有先导和示范作用,那些现象如果蔓延,市场会出现失衡。这次紧急限贷实际上关死了土地这个市场的源头闸门,如果说日前用银行贷款可以参与土地招牌挂动作,那么以后没有充足的自有资金不会拿到土地,而拿到土地还要看看什么用途,如果是用于商业性的国家鼓励的项目,房地产商可能还会活的好些。所以说,关掉的是不符合经济适用房等项目土地闸门,强化了惠及被市场挤出的买不起房广大居民的政策,惠及更多“穷人”的土地市场供应也会逐渐放量,住宅市场也会逐渐过渡和转型。因此,关掉的这个闸门是有重要的经营和社会意义。而没有关掉闸门的地方,符合国家战略的房地产商有了土地,又可能经过严格筛选得到快速发展。这是一个方面。

从经济角度讲,还有另一个意义。我们知道房地产市场不是单一的住宅市场,如果从大类区分,房地产市场分为最终消费服务的房地产市场和为生产经营服务房地产市场,还有一类是为公共事业和国家机关、政府机构服务的房地产,第三种因为不上市流通我们无法用经济视觉判断。前两者不言而喻,一是以居民住宅市场为主要特征,二是以经济区域的工厂、商业、办公为主要特征。如果从宏观角度讲,前两类市场对国民经济的作用和反作用都有很大的不同。国民经济的快速发展支撑了为最终消费服务的房地产市场的发展,是对国民经济快速发展结果的反映;为生产经营服务房地产市场则是支撑国民经济持续增长的载体,当国民经济快速发展到一定程度扩大为生产经营服务房地产市场就会浮出水面。可以说,为生产经营服务的房地产市场是支撑经济实体增加生产、扩大经营的平台进而加速国民经济快速发展;加速国民经济快速发展又给为最终消费服务的房地产市场的发展提供了经济基础;当为最终消费服务的房地产市场发展到一定程度又会引发为生产经营服务的房地产供给不足。要是用经济概念解释,就是生产促进消费,消费又扩大了生产,这种良性循环是国民经济发展和市场规律的必然要求(当然,为公共事业和国家机关、政府机构服务的房地产投入也是不可忽视经济因素,只是这类房地产如同股市里的“大小非”难以预测而已)。因此,《通知》可能会打开另一闸门,那就是增加用于生产经营服务房地产供给,加大定向金融支持的力度。

想一想国家在几年前对开发区无序发展或过热发展的治理,以及对住宅市场的鼓励政策,对比现在对住宅市场的调控,可以预测,《通知》一定会扶持为生产经营服务房地产开发并向这个领域倾斜,经过多年调整,沉寂的经济区域的工厂、商业、用于经济活动办公等商品房一定会得到鼓励和发展。而且这种鼓励抑制了前次开发热的弊端。

综上分析,可以说央行和银监会日前联合下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》也是遵从“有保有控”的策略,一个闸门关闭另一个闸门被打开,是《通知》的要义。政府和金融机构转换支持房地产发展方式是科学举措。

 

我以前相关的文章:

紧急限贷使房地产市场遇到“调整门”

金融机构支持房地产业也需要有科学决策

资金投入是房地产开发的重要课题

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其他网站相关信息:

北京:经适房再上市拟缴纳70%差价

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附录政策全文:

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知

 

银发〔2008〕214号

 

中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各银监局,各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行,中国邮政储蓄银行:

    为贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)精神,充分利用和发挥金融在促进节约集约用地方面的积极作用,现提出以下要求。

    一、切实加强学习,深刻领会节约集约用地重要性

    (一)深入学习,提高认识。切实保护耕地,促进节约集约用地,不仅关系当前经济社会发展,而且关系民族生存根基和国家长远利益;科学合理配置金融资源,形成对利用土地的有效约束和激励十分必要。各金融机构要认真学习、深刻领会《国务院关于促进节约集约用地的通知》的精神实质,进一步提高对节约集约用地重要性的认识。

    (二)明确原则,把握重点。各金融机构应以严格限制粗放低效用地、积极支持节约集约用地为原则,以重大基础设施、公共设施、工业设施建设、农村集体建设用地和商业性房地产等领域为重点,加强相应的信贷合法合规审查,进一步改进金融服务,积极引导和推动节约集约用地。

    二、强化政策要求,严格建设用地项目贷款管理

    (三)严格建设项目贷款管理。贷款项目用地应依法取得,符合土地利用总体规划、城乡规划和相关行业规划,涉及新增建设用地的,还应纳入土地利用年度计划,禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持,禁止向违法用地项目提供贷款支持。对列入国家《禁止用地项目目录》的项目,严禁发放贷款;已发放贷款的,应在采取必要保全措施的基础上,逐步收回。对列入国家《限制用地项目目录》的项目,应审慎发放贷款。

    (四)严格市政基础设施和工业用地项目贷款审核。对于不符合国家标准、未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设,不得予以任何形式的信贷支持。

    (五)严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的,不得发放任何形式的贷款;对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民,不得发放住房贷款;对利用农村集体土地开办企业、兴办乡(镇)村公共设施和公益事业的,要严格审查贷款申请,对未取得合法用地手续,没有落实有效担保权利的,不得发放贷款。

    (六)严格商业性房地产信贷管理。禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款;土地储备贷款采取抵押方式的,应具有合法的土地使用证,贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%,贷款期限原则上不超过2年;对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业,应审慎发放贷款,并从严控制展期贷款或滚动授信;对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。

    各金融机构应加强对房地产开发企业自身信用记录、还款能力和还款意愿的调查与评估;审核确认房地产开发贷款的抵押物,不得接受重复抵押;在预购商品房抵押贷款发放前,应审核确认房地产企业已解除该项目土地抵押及在建工程抵押中所售房屋对应部分的抵押物。

    三、加强金融支持,切实促进节约集约用地

    (七)优先支持节约集约用地项目建设。对在现有工业用地上提高土地利用率和增加容积率的项目,以及开发利用空闲、废弃、闲置土地的项目,在符合规划条件、不改变用途的前提下,应优先予以金融支持;对符合“布局集中、产业集聚、用地集约”要求的国家级开发区,应优先予以金融支持。

    (八)优先支持节地房地产开发项目。对符合国家《住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》等先进节地技术的房地产项目,优先予以金融支持;在符合国家各项政策和金融机构贷款条件的前提下,要优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。

    (九)积极支持土地储备机构盘活存量建设用地。对土地储备机构储备符合规划(计划)且空闲、废弃、闲置和低效利用的国有存量建设用地的,要积极予以贷款支持。

    (十)加大创新工作力度,拓宽土地融资渠道。各金融机构应进一步加大金融创新力度,积极探索符合实际需要的金融产品,充分利用金融手段促进节约集约用地。

    四、强化金融监管,确保政策落到实处

    (十一)建立健全金融促进节约集约用地管理制度。各金融机构应进一步改进贷款审核审批流程,制订和完善有关管理规定,并于2008年12月31日前上报监管部门。

    (十二)加强金融促进节约集约用地工作的指导和督查力度。人民银行各分支机构、各银监局要切实加强与地方政府相关部门的沟通合作,建立信息交流机制,将企业违法用地、闲置土地等信息纳入人民银行企业征信系统和银监会客户风险预警系统,为金融机构有关信贷决策提供支持和服务;同时,要结合当地实际,加强调查研究和“窗口指导”,积极探索开展金融机构落实节约集约用地金融政策的评估工作,研究建立土地金融创新工作机制;适时开展检查,及时纠正违法违规经营行为,并依法追究有关单位和人员的责任。

    请人民银行上海总部,各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行,各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、信托公司及外资银行。

      

    中国人民银行     中国银行业监督管理委员会

 

    二〇〇八年七月二十九日 

 

 

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