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在房地产公司“打工”需要的经验与启示  

2008-08-26 21:19:00|  分类: 房地产经营 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产经营之我见: 

在房地产公司“打工”需要的经验与启

 

很多人都知道房地产开发是否成功,主要靠资金投入,关键在市场开拓,很多人宁肯搞开发建设也不研究或做市场开拓的事情,因为业务问题、市场问题、经营问题和选准销售房产时机问题困扰着很多经营者,真正娴熟的把房地产经营好,非一日之功。笔者根据从业经验有以下几点启示:

一、关于业务问题

⑴ 产权明晰。不论体制和国家经济政策如何变化经得住时间和历史的验证。

⑵设计结构在销售过程的原则要求:安全、私密、使用方便、不要成为开发商的“不动产”。好处是防止出现房产市场的“大小非”

⑶给懂工程的专业员工发表意见的平台。不然,中间环节的所谓面子、级别等问题有可能把即是好的项目、又有好的经济效益的事情异化成政治问题。如抵押、出租、资金链等问题出现的时候必须由专家解决,而不是行政决策主导。

⑷解决上述问题慎之又慎避免将来有大的失误。

二、关于市场问题

把握房地产市场大势,观察周边大市场和大市场的市场需求潜力。

⑴如果是看多。一是考虑以后扩大开发规模。二是放慢销售,巧妙捂房。三是前期微利销售,后期高价销售。三是大胆规划以后中期项目。

⑵如果看空。一是加快现有项目建设速度、放缓或停止新建项目建设。二是加快销售速度,不要惜售。三是前期以收回成本销售。后期低利润销售。同时考虑新的利润增长点如向政府争取受到政策保护或鼓励的经济适用房的开发经营权、招商合作开发等等短平快项目,补救和规避可能的市场风险。

⑶如果看平或者被需求市场控制。一是加大宣传力度,扩大商圈。二是以有竞争力的价格促销。三是寻找新的市场空隙的增长点。四是谨慎开发以后的项目。

就目前的市场来看,今后的房市是平衡市,时间大概是五年左右。

三、关于经营问题

1、当感觉价格低的时候(看多)可以采取“拿出部分房不定期优惠价”的销售策略。当销售到一定数量时。上调价格。

2、当感觉价格高的时候(看空)可以采取“大优惠、大打折”的销售策略,销售期以保本微利为目标。

定价时候一定要考虑利多、利空等因素。

四、销售房产要选准时机,具备充分必要条件。

选择销售时机的对经济效益影响巨大需要周密思考,一旦决定开盘犹如泼出的水不可收回。一旦开盘就要使用组合销售手段,不拘泥市场范围,只确定销售对象。

......

在经营问题上有很多诀窍,我的一些诀窍拿来晒晒也是对前来看我文章的朋友的一种答谢方式。

 

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