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日志

 
 

猜想:今后房市的走势会平稳  

2008-07-29 10:29:00|  分类: 房地产市场预测 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     房地产经营之我见:                      

           猜想:今后房市的走势会平稳

 

      奥运会以后的房市走势,成为业内人士热议的话题,到底怎么走?学院派可能拿出国内外一连串数字论证,经验人士可能拿过去的经验推测未来,还有很多观望人士战战兢兢心里没底。我倒觉得今后一年的房市是稳定、微调的市场。就住宅市场来说,房市供给的结构一定会发生变化,也许以后的市场是市场调节和计划调节结合的市场。用市场来调节部分的住宅价格,价格会稳定或略有回调;将来保障性住房、限价房的陆续入市会降低住宅市场的总体物价水平,加入政策调控因素统计出来的平均价格也会下降。但不会在市场上出现让房地产商恐慌的房价下跌潮。如果说房价有下跌走势的话,综合看会有大幅回落。由于过去几年过高的房价本来就挤出了购买保障性住房、限价房的需求群体,因此,房地产市场所出现的价格下跌现象是结构性的下调。就纯粹以市场开发为主导的住宅市场来说,还会以一定的节奏,维持房价的高位盘整。

   从国家的角度讲,住宅市场除国际因素和国内不确定因素以外,影响房市走向的因素大体有经济因素、政策因素、资金因素、市场因素等,就我国民经济走势来看没有理由证明房地产走势有下跌的趋势,可以说今后一年房地产市场中的住宅市场更加趋于健康,而目前所出现的资金紧张现象也是房市转型所特有的。

    一、国家经济形势有利于房市健康走势

    举办奥运会是国力强大的标志,后奥运会我国经济将遇到重要的发展机遇,外部环境有利于我国经济调整,输入型的通胀压力显现缓解趋势。

    房价反映国民经济多个部门的发展状况。今后由于资源类产品的普遍上涨,使住宅开发的成本不会回落到06年以前的基点,钢材、水泥、石油、有色金属、玻璃、其他建材的价格支撑住宅的开发成本不会降低,住宅的价格由于价值规律作用不会大幅下调,只是成本不断加大给开发商带来市场压力,会压缩开发商的利润空间,“猪坚强”的结果无非是受到了一次可预见到得“瘦身”。

    另一方面,由于成本上升,一些没有实力和政策支撑的开发商,将会被迫退市,减少了竞争者的数量,注入了住宅市场的竞争元素。相对稳定的市场维持相对稳定的房价,使房市的走势也趋于稳定。

    由于国民经济的宏观调控作用,我国的经济会平稳较快发展。对于房市来说也许平稳更重要。其他行业快速发展的结果一定会支撑房地产市场的稳定。06年以来,房地产的超速发展虽然得到控制,但是不会得到压制,一定会保持一个平稳态势。

    二、多种房地产政策的出台使房地产市场走势趋于多样化

    以北京为例。据07年9月公布的《北京2007年至2010年土地供应中期计划》,2007年至2010年,本市将提供住宅用地6400公顷,平均到每年约为1600公顷。根据这条消息,我们不难理解为什么开发商大幅度提价,赶在保障性住房、限价房上市前影响房市走势了,这也是对房市的刺激信号。但是也说明市场住宅的供应方式即将变化。

    就08年来说,有关方面表示:“今年计划供应廉租住房及经济适用房用地400公顷,限价房用地300公顷。这700公顷基本分布在三环以外的轨道交通沿线,利于公交出行的地段。”根据土地供应和容积率的测算,今年的保障性住房和限价房的供应总量很可能会超过800万平方米。听起来好像感觉房市要“剧变”,但是仔细想来,又有多少人符合条件能够住上保障性住房和限价房呢?另一个角度讲,住上政策房的人既使没有政策保障也买不起现在市场上的商品住宅。

    再说,各地方政府已经开始通过住房基金等捆绑式贷款方式“救市”,其实对中等收入的购房行为是个鼓励,这部分人将通过这个渠道,进入保障性住房和限价房的供应以外的市场,对稳定房价也会起一定作用。 

    因此,可以说住宅市场在一两年内,大幅下跌的可能性不大。

  三、银根紧缩遏房价暴涨为开发商挖掘潜力留下了空间

     回顾今年房价的快速上涨的起因,应该说是银行注入资金拉动的结果。巨大的利益驱动,使得开发商一方面满足住房需求者的需求,另一方面吸引了一部分投资资本和游资进入市场淘金。同时也产生了另一个效果,那就是相当一部分中低收入者,被排除到市场之外。近期银行紧缩贷款的举措,可以说目前的市场还在政府的可控制之内。  

    但是,在宏观调控的作用下,银根收紧的结果使得银行资金不再是今后支撑商品住宅市场的主导,也许今后具有市场导向作用的住宅市场的主导支撑资金由社会资本来承担,有政策主导的经济适用房市场由银行的资金支持。但是,由于市场惯性的作用和住宅市场的周期性作用,今后的市场不会出现大涨,也不会出现大跌,由于用于房市的资金其周转的速度有别于其他商品资金的周转特点,趋于理性也许是社会资金和投资房市资金的主要流动特点。

四、市场因素使房市预感未来经营的风险

     我们知道,市场的亢奋是因利益诱惑引发,市场低迷是因打压市场的力量所致或是竞争厮杀的结果。但是还有一种情况,那就是风险往往使市场失去方向。

     现在住宅市场已经由无风险的亢奋市场向理性市场转变,这个转变是市场亢奋和宏观调控双重作用决定的,但这是纠错并不是低迷。巨大的住房需求依然推动着住宅市场的扩张,这符合国家的经济战略。只是市场扩张的速度、方式发生变化,由原来开发商主导的以市场价格为特征的具有开发商同一个声音的市场扩张,转变为政府调控和支持的以保障性住房和限价房建设、入市为标志特征的多种市场扩张。在这个过渡时期,政府会通过多种手段维护市场的平衡,调控过快的房价,满足多方面的住房需求,保证国家民生工作更加有效。从这个角度看,房市健康发展是毫无疑义的。但是也警示我们如果不做市场调研盲目开发高档住宅和脱离房产价值开发房产,一旦国民经济调整和扶持的方向发生重大变化,一定会让一部分开发商陷入市场带来的尴尬境地。

    以上几个因素作用的结果,可以断定今后的房市的走势会更加平稳,至少一两年内不会“地震”。

    本月21日中共中央召开党外人士座谈会,中共中央总书记胡锦涛在会上对下半年的经济工作提了6点要求:一是全力保持经济平稳较快发展;二是有效抑制物价过快上涨;三是切实抓好农业生产;四是积极推动经济发展方式转变;五是继续推进改革开放;六是精心做好保障民生工作。

   中共中央政治局25日召开会议,再次强调要把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务,把抑制通货膨胀放在突出位置。

    这些信息,也许对房市平稳走势发挥一定的作用。一旦我国经济健康发展,老百姓可支配收入的增长超过或等于物价上涨指数,一定会支撑房市向稳定、理智、多样供给的方向发展。

    

                                                (以上纯属个人观点)

 

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