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社会经济健康发展 房市就不可能地震  

2008-07-22 09:08:00|  分类: 房地产市场预测 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产经营之我见: 

     社会经济健康发展  房市就不可能地震
           

      房价涨跌的争论,成了房地产的主要话题,到底什么因素影响房价呢?笔者认为,房价的涨跌与社会经济发展密切相关。社会经济的发展具有多种因素,就业状况、货币流通状况、社会发展规划、生产力布局、资源开发与利用、土地政策、人口政策、政策调整频率都会影响房地产市场的发展。在诸多社会因素之中,社会经济因素是影响房价的重要因素。

    很多时候人们往往忽略对社会经济发展的精准判研,很多人直接的感受是消费者心理作用,于是,炒作房价现象大大掩盖了决定房价的基本因素。

    影响房价的大前提是社会经济的发展。我国的经济发展预期看好,国民经济发展质量良好,人们对就业前景充满信心,国民可支配收入预期增加、人民生活质量明显提高,这些宏观因素必定促进社会需求的增长 。就房地产市场来说,在这样的宏观环境下,市场必定通过价格反应出来,前几年房价暴涨一方面过度反映经济的发展预期,另一方面反映了市场炒作给市场造成恐慌和调控部门对房价的失控。

    从微观上说,房价的种种判研都是对市场的不同反映的结果。说明过高的房价透支了国民经济的未来,对市场间隙的休整十分必要。而休整的表现方式大体以微调为主。微调的主要迹象:一是收缩土地供应方式实行土地招牌挂,加大用地成本;二是提高商业按揭门槛;三是贷款利率上调;四是设定控制高房价或大面积房产交易成本;五是提高公积金贷款额度,降低买经济适用房首付款。仔细一想,这些措施都不是经济滞涨因素,而是一种有保有压的手段。是对过快的房地产速度点踩刹车放缓速度而不是叫停或抑制。

     房地产市场的表象,不过是反映国民经济发展的冰山一角。房价反映的也是这个市场变化和转型的一个表象。如果三五年内,国民经济继续健康发展同时房价不涨或微降,正说明市场是健康的,也说明国家的调控政策是有效的。大家知道,如果房价出现不涨或微调其实就是降价。而且是最理想的调控方式。 

    很多人认为房价被大多数人接受才是合理的这是一个良好的愿望。从房地产的特点来说,房价的合理价位应该是大多数人可翘首而多数人需要努力才能购买的价位才是合理的。现在的房价让多数人可望不可及的现象说明,房价脱离房地产价值太远并且超出国民经济发展速度的要求。如果未来3-5年内房价的稳定,是对过高房价的一种修正而不是危机。

    房地产市场的实践告诉我们,房价往往适度超出社会经济的发展,是对经济前景的预期反映。一味的强调降价以满足大多数需求不是真正的房地产市场。我认为,大多数消费者趋之若鹜、豪情满怀又信心十足的为买房而奋斗,才是正常的。来自消费者的信心是一种社会心理,而这种社会心理反映恰恰说明房价与社会经济发展的密切相关性。一时间消费者和开发商对房价的恐慌以及管理层对市场的担忧都是暂时的,只有社会经济健康发展这个关键因素不变化,房地产市场就不可能发生“地震”。

    房价问题是业内人士的敏感问题,涉及金融、建材、就业、交通、物流、社会环境、消费行为、社会发展等各行业各领域,是关系社会经济发展的重要问题。但是,在经济健康向好的前提下,不是房地产如何影响经济的问题,而是社会经济发展如何支撑房地产市场发展以及如何反映房价的问题。

 

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