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房地产项目重要的五个要素  

2008-07-15 16:25:00|  分类: 房地产经营 |  标签: |举报 |字号 订阅

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         房地产经营之我见:

             不可忽视的房地产项目重要的五个要素

 

     房地产市场可以说是我国新兴的市场,这个市场是伴随着改革发展的进程应运而生而发展的。我们的房地产市场有明显的中国特色,是快速发育迅速膨胀的市场。这个市场的超长发育造就了一些“暴发户”,但人们还没有来得及理性思维的时候,房地产市场的转型又不期而至。似乎用市场的办法发展房地产过了头,似乎产生了泡沫,最明显的现象就是过高的房价脱离本身的价值高高扬起,原材料等等下游价格迅速跟上,大有引发连锁泡沫的趋势。回过头来看看房地产项目的亢奋期,其实五个重要要素都具备,但都不够完善。笔者认为五要素是考验房地产商能否在房地产市场转型期来到或过后获得市场主动的重要因素。

    一个好的房地产项目具有地域、资金、结构、市场、物业五个要素。

    地域是一个房地产项目天生的特点。因为很多人都知道不管你是不是真正的商人,第一是地域、第二是地域、第三还是地域,这是不争的道理。你的项目如果降生在好的地域项目成功一半。你的经营会事半功倍。项目结果一定不是烂尾。

    资金是一个房地产项目的命门。一个好的项目需要良好的资本运作,需要用最节俭的资金做最大的事情,用最好的资金数额放大最多的资金来源。在资金运用上有很多缜密的运作方式,一是资金周转的运筹;二是资金来源与项目进度的科学对应;三是贷款的使用技巧;四是销售额的回收与运用;五是财务费用的控制水平;六是资金亏口与闲置时间的处理与运用。你的项目如果处理好资金问题,实际上说明你的管理团队是智慧型的团队,是专家掌控的项目。

    结构是指你的项目所设计的结构布局。结构是否科学反映你的项目是依据市场判断而设计还是“三拍”(拍脑袋,拍胸脯、拍大腿)工程。一个好的设计结构如果正好反映消费需求,一定会得到市场的追捧,相反失败和苦恼就会不期而至。比如:市场需要小户型房间你设计了大房间,市场是多方面需求的你却设计一个户型,市场需要有适应生活方式的配套设施你却设计了居住孤岛,你的项目一定影响你的资金投入,浪费你的地址选择。

    市场是指对市场的调研和选择入市的时机和方式。一个好的项目,必须经过科学的调研,尤其是在市场处于调整的阶段。市场调研是房地产项目经营成功关键环节。市场是无形的,市场反映的需求信息也是稍纵即逝的,对市场正确的判断和掌握是项目策划的灵魂。一个好的营销计划是对项目策划的最佳成果。进入市场需要掌握时机,按照计划及时推介项目,准确送达给顾客信息,可以节省更多的精力、营销成本和经营时间,也是房地产项目在市场上体现的最好成果。

   物业是指物业管理和服务的简称。物业管理是开发商继续生存和发展的品牌,是售后服务。优质的物业管理和服务可以培养忠诚的客户群,进而产生不是广告的广告效果。也是搞好项目最有说服力的最后环节。如果项目前期不能策划一个完善的物业管理和服务操作模式。售后的社会问题一定会困扰开发商若干年。

   笔者经过多年实践结果和思考,觉得五个因素是房地产项目成功重要因素。

  

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