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飞鹰的博客

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后奥运的房地产市场价格走向由供需博弈而定  

2008-07-14 15:18:00|  分类: 房地产市场预测 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产经营之我见:

     后奥运的房地产市场价格走向由供需博弈而定

 

 

     最近,京城房地产界在热议房价,媒体也在寻找房地产市场价格走向的最佳论点。从总体讲,看空后奥运房地产市场的标志就是房价下滑;看多的声音显得弱一点;于是“猪坚强”迅速传播,“逼宫论”、“救市”声频频出现在互联网上。

    就房价来说,06年以来,上涨的速度十分惊人,究其原因,我想绝对不是价值决定的,也不是供需市场决定的,我觉得如此活跃的价格表象主要是炒家和购房心理双重作用决定的。这就告诉我们,目前的价格是吹起来的泡沫。本来应该在未来5年才会出现的价格,被提前兑现。于是,市场上才会出现开发商“赚钱赚的不好意思”的传言。房地产商因为强势地位而失去冷静,政府看到房地产商强势试图通过土地招牌挂分得一杯羹,从而使过低的地价回归价值,使过大的超额利润有所收敛。事实上,难以抑制又没能抑制住的房价迅速爬升,炒家狠狠的赚了一把。另外,通过连续上调准备金率等组合拳也难以抑制房价上涨的真正原因。真正的需求者望房兴叹。这是最近以来房地产市场面临的尴尬。

     我倒觉得北京的房地产市场有自己的特点和规律。前一个时期市场上虚火上升,并非市场作用,是非理性上涨,是炒家最后一搏,可能也是政府发出有利于炒家最后疯狂炒作信息的结果。

     最近,房地产市场面临分化,就像有人分析的那样,出现了“市场投机推动型”、“政策强制分割型”、“社会保障供给型”三种市场。就价值和价格的相关度的角度讲,我们的房地产市场是需要“补漏”的市场。上述几种形态的市场都是不完善的市场。因为这些市场的共同特点都是房地产市场之中的住宅市场,如果按照房产的功能进一步细分真正的房地产市场应该有住宅市场、商住市场、公寓市场、办公场所市场、生产经营场所市场。而这些市场和城市规划密切相关,不同区域的规划有不同的市场规划,不同的规划和差异化市场的发育决定房地产的市场的全貌。早些时候,北京过度的住宅开发和市场炒作,一方面造成住宅区里商人经商、公司入住,另一方面,真正想居住的人望房价兴叹。这就告诉我们了一个苗头,住宅市场出现了变化,一是房价已经过高,另一方面其他业态出现短缺。也就是说那种商住市场、办公场所市场和生产经营场所市场被市场调控者(政府)忽略了。于是,价格也就被扭曲,规划的严肃性被异化。目前,市场出现价格和市场走向的争论根本原因之一也在此。

    回过头来,我们不难看出,前一个时期市场上虚火上升,皆因炒作引起。种种房价上涨的理由如奥运概念、短缺概念都因投资或投机而发,并非真正的需求所致。由于买家投资或投机心理作用以及对销售对象的界限控制不严,加速了房价上涨,也造成在居住区的住宅里开公司等怪现象。根据需求弹性的理论,这种房价实际上抑制了真正的需求。房地产市场成了利益群体博弈的赌场。由于游戏还没有完结,政府出台的经济适用房、优惠房等等政策都是在住宅市场上做文章。所以,现在一说房地产行情自然就是专指住宅市场行情。说奥运以后的房地产价格走向就是住宅市场走向,这种以偏盖全的判断实际上不是房地产真正的价格走向。

    我觉得,奥运之后,经过房地产市场人士的理性思考以及调控者的结构性调整。房地产市场依然是国民经济的重要支撑。其实,奥运对北京市场需求的影响并不是人们说的那么重要。房地产市场的调整是结构性的健康调整,是宏观经济调整的一部分。北京的房地产市场是逐步完善的市场。所谓“逼宫论”、“救市”声,都不足以解答房地产市场的所有问题。

    我们知道,目前的中国房地产市场,商品房只是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物那么我们的市场就不可能是住宅市场一个市场,现在大家都把目光集中在住宅市场上,实际都在当市场风险和市场博弈的推手。这是不可取得。

     后奥运的房地产市场价格走向应该是由多种供需博弈而定。真正发育的市场是有规则的市场,是稳定的市场,尤其是商品房这样的大宗商品,价格稳定、交易有信誉才是真正的市场行为。由此,可以推断后奥运的房地产市场价格稳定才是最重要的。多种需求的房地产买方市场,才会造就多形式供给的卖方市场,双方的博弈才是真正的市场经济表象。

 

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