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日志

 
 

“商住”是监管之外的一个新品种  

2008-12-29 13:24:00|  分类: 房地产、经济和社 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      “商住”是监管之外的一个新品种

 

     在房地产市场上,人们不会忘记商品住宅的排队热销的场面,大量的住房需求推动着商品住宅市场规模迅速扩大,随着市场的迅速发展,利润的驱动使住宅建设超速发展,商家看到了监管部门监管的盲点区域,超权限的开发了一些“小产权”房,随着调控的趋紧,住宅用地投向经济适用房等政策房的方向,而还有一些具有50年土地使用权的工业、商业、综合等存量用地在开发商手里,由于缺乏严谨科学的规划以及政策导向和调控措施,很多开发商抓住监管盲区,把在非住宅用地建设成有居住功能的“商住”类物业,美其名曰:“打擦边球”。由于“商住”没有严格的区分,“商住”理所当然是躲过监管的一个新品种。

    其实,在住宅市场上,政府“许可”的住宅建设上,也未必能够控制住宅建设科学合理的投放市场,当需求旺盛的时候,往往许多“小产权”住宅超前于规划审批建设,或者超量提供“合法”的商品房,或者不同地区盲目无步骤无计划建设住宅使市场因地区不同而供需失衡。当成熟地区住宅用地得到限制或者用地导向发生变化的时候,开发商必然寻找新的市场机会,“商住”就是市场上的一个新的现象。

    从规划角度讲,某一地域按照经济功能以及人流、物流、资金流的特点划分不同功能区是科学的。但是,从房地产市场角度看,如何控制和调整规划,按照实际情况科学布局合理调整应该是非常重要的计划手段,比如,住宅区建设过程如何配比商业性房地产建设项目,工业区建设如何配比办公科研项目的建设,金融区如何配比公共设施项目建设,不同功能的商业区、住宅区、经济开发区之间如何根据人流、物流、资金流配比建设“商住”类项目,都是重大的课题,既然出现“商住”、“小产权房”、“超商品房定义的住宅”等商品房类别,就一定有其存在和流通的客观理由,如果不加以引导一定会造成将来的畸形发展。进一步说,这些现象的出现,如果不加以政策引导,必然会给将来经济的健康发展制造新的难题。

    就“商住”现象来讲,很多开发商在建设的时候,主要考虑的如何躲过“政策门槛”满足一部分应急“需求”以实现利润增长,至于是不是对社会资源的一种长远性质的浪费开发商不会考虑的,于是在50年土地上建设一些小平米的“商住”,满足市场需要,也就成为一种怪胎。据笔者所知,有些开发商在繁华地带出售改“商住”为民用或混杂出售的方式,使一些商业地段的非住宅土地上出现一种不同功能的混杂的业主,长远看为将来社会管理带来困难。有人曾警告说什么“水电费用高”、“土地出让金50年后不明朗”这些都不是问题的关键所在。问题的关键是房地产功能的配比和计划与市场供需之间出现真空及滞后,是房地产微观布局以及对地域人流、物流、资金流规划控制工作的粗放管理所致。

    就实践情况讲,住宅区需要有一定的商业房地产项目,经济功能区需要有一定的商住项目和办公、金融地产项目,生活区里有一定的有利于居民就业的商业和经济功能的房地产项目,才符合老百姓的工作生活规律;如果一个巨大的住宅区远离经济区就会造成交通设施、商业设施供给不足,如果一个巨大的工业区远离居住区就会增大就业人员的时间成本,如果一个商业街上高层以上没有商住或者住宅可能也不符合经济活动规律。种种迹象表明,一个科学的规划、一个科学的规划控制与调整是解决“商住”、“小产权房”等等问题的前提。要么70年、要么50年;要么住宅开发就是开发住宅、要么商业就是商业、工业就是工业,这种建设模式不是以社会为本,难免有些僵化;宏观与微观相协调,规划建设与社会活动规律相适应,统筹综合功能体建设也许更科学。

     一味的吓唬购买“商住”的人,或者吓唬“小产权”者,不如好好地从根本上科学地调整宏观指导上的观念、手段、决策方式以及细化规划等根本问题。“商住”、“小产权房”的存在必然有存在的客观条件,“商住”、“小产权房”这些房地产品种的存在也必然有其存活的方式,如果客观条件不具备、没有其存活的方式还会有媒体的种种吓唬的声音吗?

 

                                    2008年12月29日

 

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